Comment prévenir un litige sur les réparations locatives ?

Lors de la sortie d’un locataire de son logement, un état des lieux doit être réalisé conformément à la loi ALUR. Cet état des lieux de sortie permet de déterminer l’état du logement lorsque le locataire quitte les lieux. Souvent redoutée par les propriétaires et les locataires, cette étape est cruciale et bien souvent source de litige. Dès lors, il est important de prévenir ces éventuels litiges sur ce qu’on appelle les réparations locatives.

Les réparations locatives : définition, explication :

Lors de la signature d’un contrat de bail, un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire. Cet état des lieux permettra ensuite au bailleur de déterminer si le locataire a restitué le logement dans un état conforme à celui de l’entrée.

Tout au long de la location, le locataire est tenu réaliser l’entretien courant du logement, ce qui l'on nomme ainsi les réparations locatives.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 précise ce qui est considéré comme réparations locatives. En effet, toutes les réparations ne sont pas des réparations locatives. Ce décret permet donc de mettre en lumière ce qui est considéré comme responsabilité du locataire ou bien du propriétaire. Pour résumer simplement, nous pourrons dire que le terme réparations locatives détermine ainsi l’ensemble de l’entretien courant et des menues réparations. Récemment, le ministère de la cohésion et des territoires a publié un guide illustré simplifiant davantage la compréhension de ce texte.

Pour éviter les litiges : mieux vaut prévenir que guérir !

Bon nombre de ces réparations sont à la charge du locataire au cours de la location ; c’est pourquoi, lorsqu’on est locataire d’un logement, l’entretien ça compte ! En effet, comme le dit l’adage : “il vaut mieux prévenir que guérir”.

• Un état des lieux d’entrée bien réalisé vous permet de limiter les risques de litiges à la sortie
• Ainsi, en entretenant régulièrement l’ensemble de son logement, l’étape de l’état des lieux de sortie est abordée avec plus de sérénité.

Cet entretien permettra également de pouvoir identifier d’éventuels problèmes qui nécessiteraient l’intervention d’un professionnel en amont de l’état des lieux.

Attention cependant à ne pas confondre usure du temps et dégradations nécessitant une réparation de la part du locataire.

Vétusté, dégradations, réparations : éclaircissement :

Toutes les réparations ne sont cependant pas à la charge exclusive du locataire. Certaines résultent de l’usure du temps. Cette usure normale est appelée vétusté. En d’autres mots, chaque élément présent dans un logement possède une durée de vie théorique qui détermine sa vétusté.

Par exemple, une peinture neuve a une durée de vie de 7 ans. Ainsi, au-delà des 7 années, un locataire ne peut être tenue pour responsable de l’usure normale du temps. Il sera donc de la responsabilité du bailleur d’effectuer la réfection de la peinture

Naturellement, si le locataire a fait un trou dans le mur, cela sera considéré comme une dégradation nécessitant une réparation.

Que faire en cas de litige ?

Si l’état des lieux de sortie est conflictuelle, ce dernier devra être réalisé par un huissier de justice. Cette prestation sera partagée à 50/50 entre locataire(s) et bailleur. Le prix de cette prestation est fixé par la loi.

En cas de retenue abusive sur le dépôt de garantie, ou de non restitution du dépôt de garantie dans le délai imposé par la loi, le locataire doit :

• Mettre en demeure le propriétaire en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception
• Saisir la commission de conciliation départementale à l’aide d’une lettre recommandée avec avis de réception
• En dernier recours saisir le tribunal d’instance

À noter qu’il est possible de contester un état des lieux de sortie. Pour cela il est impératif de refuser la signature à l’issue de celui-ci. Par la suite, voici les étapes à suivre :

• Envoie d’une lettre recommandée contestant l’état des lieux sortant
• Saisine du conciliateur de justice
• Saisine de la commission départementale de conciliation
• Saisine de la greffe du Tribunal d’instance

Dans chaque cas, il est important de bien réaliser son état des lieux d’entrée et de bien préparer celui de sortie.