Diagnostic amiante : législation, prix et validité

Par Manon Debureau

L’amiante a longtemps été utilisé dans la construction, notamment pour ses propriétés d’isolant thermique, phonique et sa résistance aux flammes. Depuis 1997 son utilisation est totalement interdite en raison de la nocivité de ses fibres pour le système respiratoire (cause de cancers, notamment du poumon). Néanmoins, elle reste très présente dans les bâtiments construits avant 1997. L’État a donc décidé d’instaurer un diagnostic obligatoire pour pouvoir contrôler la présence d’amiante au niveau national et limiter ses méfaits.

Définition du diagnostic amiante

Obligatoire pour des raisons de santé publique, le diagnostic amiante atteste de la viabilité d'un logement :

Qu'est-ce que le diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante est l’examen d’un bâtiment à usage d’habitation (maison individuelle, immeuble collectif), commercial ou à autre usage, qui permet de déceler la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante. Ce diagnostic est obligatoire pour tout édifice dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Différents types de diagnostics amiante existent selon la situation du bâtiment : s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, s’il est en vente ou en location, si des travaux ou une démolition sont prévus.

Les différents types de diagnostics

Il existe différents types de diagnostics amiante adaptés au type de logement :

• Diagnostic amiante avant vente nécessaire lors de la vente d’un appartement ou d’une maison d’habitation.
• Diagnostic amiante parties privatives (DAPP) pour tout appartement en location à usage d’habitation ainsi que pour ses dépendances (cave, garage). 
• Diagnostic Technique Amiante (DTA) pour tout bâtiment ayant un usage autre qu’habitation en vente ou pour les parties communes d’un immeuble d’habitation.
• Diagnostic amiante avant vente nécessaire lors de la vente d’un appartement ou d’une maison d’habitation.
• Contrôles périodiques en cas de détection d’amiante lors du premier examen, à renouveler tous les trois ans.
• Diagnostic Amiante Avant Travaux (DAAT)
• Diagnostic Amiante Avant Démolition (DAAD)

Le diagnostic amiante est-il obligatoire ?

Le diagnostic amiante est obligatoire en cas de vente, de location, de travaux ou de destruction d’un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

L’unique cas dans lequel l’examen n’est pas obligatoire est la location d’une maison individuelle d’habitation. Contrairement à la location d’un appartement, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de présenter le diagnostic au locataire, même s’il en fait la demande.

Le diagnostic amiante s’inscrit dans le dossier de diagnostic technique (ou DDT) à joindre au bail de location ou à la promesse de vente. Ces diagnostics immobiliers sont obligatoires dans le cas de locaux à usage d’habitation ou de locaux qui constituent une résidence principale, c’est-à-dire habitée plus de 8 mois par an.

Les différents diagnostics qui composent le DDT sont :

• Le diagnostic gaz (DG) pour les constructions de plus de 15 ans,
• Le diagnostic électricité (DE) pour les constructions de plus de 15 ans,
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Le constat de risque d'exposition au plomb,
• Le diagnostic amiante,
• Le diagnostic termites,
• Le diagnostic d'assainissement,
• L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT),
• Le diagnostic loi Carrez.

Logements concernés (en cas de vente, location, travaux, destruction)

Diagnostic amiante en cas de vente, quand procéder au désamiantage ?

En cas de vente, dans le cas d’une maison individuelle, l’ensemble du logement ainsi que toutes les dépendances sont concernés par le diagnostic. Celui-ci doit être effectué par le propriétaire vendeur.
Dans le cas d’un appartement, il est nécessaire de fournir deux documents :

1. Un diagnostic amiante parties communes (ou DTA)
2. Un diagnostic amiante parties privatives (DAPP)

Seul ce dernier est à la charge du propriétaire vendeur. Le diagnostic des parties communes a été réalisé avant décembre 1999 (ou 2005 selon les dérogations accordées par l’Etat). Il est possible d’obtenir ce document auprès du syndic de copropriété en charge de l’immeuble.

Diagnostic amiante pour la location d'un appartement ou maison

En cas de location d’un appartement, il n’est pas nécessaire de joindre le diagnostic amiante au bail de location. Néanmoins, le diagnostic des parties privatives, c’est-à-dire du logement et des éventuelles dépendances (cave, garage…), doit pouvoir être présenté au locataire s’il le demande.

Les maisons individuelles en location sont l’unique exception. Dans ce cas uniquement, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de présenter le diagnostic amiante au locataire, même s’il en fait la demande.

Diagnostic amiante en cas de travaux

Depuis le décret du 16 juillet 2019, il est nécessaire de savoir si les matériaux constituant le bâtiment sont porteurs d’amiante afin de protéger la santé des individus réalisant lesdits travaux. Tous les bâtiments d’habitation, à usage commercial ou à autre usage sont concernés.

Les informations sur la présence ou non d’amiante sont disponibles dans le diagnostic remis par le notaire au moment de la vente. Si l’examen s’est avéré positif, il est nécessaire de faire intervenir un professionnel. Si le résultat était incertain, il est plus prudent de faire réaliser un deuxième diagnostic.

Diagnostic amiante en cas de destruction du bâtiment

En cas de destruction du bâtiment, un diagnostic global doit être réalisé dans l’ensemble du bâtiment. Tous les bâtiments d’habitation, à usage commercial ou à autre usage sont concernés et ce, que la destruction soit partielle ou totale.

Si de l’amiante est détecté, il est nécessaire de réaliser un désamiantage du bien avant sa destruction.

Réalisation du diagnostic

La réalisation du diagnostic est très encadrée afin de lui conférer une valeur juridique :

Qui peut réaliser un diagnostic amiante ?

Seuls les professionnels certifiés par le Comité français d’accréditation (COFRAC) et ayant une assurance spécifique pour ces examens peuvent réaliser un diagnostic amiante.

Il est possible de trouver un diagnostiqueur certifié sur le site officiel du gouvernement.

Comment est-il dressé ?

Le diagnostiqueur analyse tous les éléments du logement susceptibles de contenir de l’amiante, à l’intérieur comme à l’extérieur du bien. En cas de doute, le professionnel peut prélever des échantillons afin de les faire analyser en laboratoire et de s’assurer de la teneur en amiante du logement.

Après l’inspection, un document récapitulatif précisant la présence ou l’absence d’amiante est remis au propriétaire du logement. Si le bâtiment contient de l’amiante, le diagnostiqueur peut, selon la quantité d’amiante relevée, préconiser un contrôle plus poussé ou un désamiantage.

Prix du diagnostic amiante

Selon la surface du logement à examiner, le coût du diagnostic varie entre 80 et 200€. Le prix du diagnostic amiante peut néanmoins augmenter lorsque des analyses complémentaires en laboratoire sont nécessaires.

Le diagnostic est à la charge du propriétaire dans la cadre d’une vente ou de la location d’un logement.

Le diagnostic des parties communes d’un immeuble d’habitation doit quant à lui être demandé par le propriétaire du bâtiment ou le syndic de copropriété de l’immeuble. Enfin, dans le cas de travaux ou d’une destruction, l’examen doit être demandé par le maître d’ouvrage.

Validité du diagnostic

La durée de validité du diagnostic varie en fonction de sa date de réalisation et du résultat de celui-ci. Il est possible de distinguer trois cas :

1. Aucune trace d’amiante n’a été détectée et le diagnostic a été réalisé après le 1er janvier 2013. Dans ce cas, la durée du diagnostic est illimitée.
2. Aucune trace d’amiante n’a été détectée et le diagnostic a été réalisé avant le 1er janvier 2013. Il est alors impératif de renouveler le diagnostic. La législation a en effet étendu le contrôle d’amiante à l’extérieur du bâtiment en 2013, rendant le précédent examen incomplet et donc caduc.
3. Si le diagnostic est positif et que des traces d’amiante ont été détectées, il est nécessaire de réaliser un examen de contrôle tous les trois ans afin de suivre la dégradation des fibres ou de prouver qu’un désamiantage a été réalisé.

Amiante dans le logement : quels recours ?

En cas de diagnostic amiante positif, les obligations varient selon la situation :

• Dans le cadre d’une vente, l’acheteur devra procéder à des vérifications tous les trois ans si les matériaux sont en bon état. S’ils sont dégradés, il devra réaliser des travaux de mise aux normes dans les trois ans suivant la réception du bilan du diagnostiqueur.
• Dans le cadre d’une location, le propriétaire doit faire réaliser des vérifications périodiques sur l’état du bien et réaliser les travaux de mise aux normes si nécessaire.

Ces travaux de mise aux normes sont destinés à consolider les matériaux porteurs d’amiante pour éviter qu’ils ne s’effritent ou à faire éliminer les matériaux amiantés du bien par des professionnels, ce qu’on appelle le désamiantage.

Pour pouvoir effectuer ce désamiantage, il est nécessaire de réaliser un diagnostic amiante avant travaux.

Que faire en cas d'absence du diagnostic amiante ?

En tant que propriétaire vendeur ou bailleur, si aucun diagnostic n’a été effectué, il est nécessaire de le réaliser avant de vendre ou de louer le bien. En cas d’absence du diagnostic, le propriétaire encourt une amende de 1 500€. En cas de vente, si le Diagnostic des Parties Privatives (DAPP) n’a pas été réalisé, l’acquéreur est en droit de saisir le tribunal d’instance pour demander une réduction du prix de vente ou même une annulation de la vente.

En cas d’absence de diagnostic amiante dans les parties communes d’un édifice, le compromis de vente ne peut pas être signé. Il est alors nécessaire de contacter le syndic de copropriété afin de demander sa réalisation. Néanmoins, cette situation est très rare ; les parties communes des bâtiments concernés ont en principe passé l’examen avant décembre 1999

Dans le cadre de la location d’un bien, en cas d’absence de diagnostic et si la présence d’amiante est avérée, le locataire est en droit de demander une mise aux normes du logement par le propriétaire.

En cas d’absence de diagnostic amiante avant travaux ou destruction, l’entreprise de rénovation ne pourra pas commencer à travailler. La date des travaux sera repoussée jusqu’à ce que l’analyse soit réalisée.