Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour la location
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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’estimer la consommation énergétique d’un logement. Il est obligatoire pour tous les locaux loués à usage d’habitation (location vide ou meublée) et d’activité professionnelle (bail de local commercial ou professionnel) et doit être intégré au dossier de diagnostic technique immobilier.
L'ESSENTIEL À RETENIR CONCERNANT LA RÉFORME DU DPE :
La loi Climat-Résilience de 2021 vise à lutter contre les logements énergivores et à favoriser la rénovation énergétique. Elle apporte plusieurs changements concernant le DPE et la mise en location des logements :
📌 Le DPE devient opposable : si le vendeur fausse une information, l'acheteur peut se retourner contre lui, et exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique ;
📌 Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022, et les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont encore valides jusqu'au 31 décembre 2024.
📅 Depuis le 1er janvier 2022 : les annonces immobilières doivent afficher le montant des dépenses annuelles théoriques d'énergie inclus dans le DPE, et comporter la mention "Logement à consommation énergétique excessive" pour les logements classés F et G ;
📅 Depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m2 par an sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location par des agences immobilières ;
📅 À partir de 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location ;
📅 À partir de 2028 : tous les logements classés F seront interdits à la location ;
📅 À partir de 2034 : tous les logements classés E seront interdits à la location ;
🔍 Ces interdictions concernent les nouveaux contrats de location gérés par des professionnels. Les agences immobilières ne pourront donc plus proposer ces biens à la location mais les propriétaires restent libres d'y habiter ou de gérer eux-mêmes la location.
💡 Qu’est-ce que le DPE ?
Lorsqu’un locataire loue un bien immobilier, le bailleur est dans l’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT), dont le DPE fait partie.
Définition du DPE
Le DPE est un diagnostic obligatoire qui permet d’estimer la consommation d’énergie d’un logement dans le cadre d’une utilisation normale. Concrètement, il permet aux locataires de prévoir les consommations futures en électricité et en gaz.
Pour les locations de meublés et les locations de non meublés à usage d’habitation, le DPE contient une estimation en euros et un étiquetage de A (vert) à G (rouge).
La loi Elan prévoit aussi que les logements disposant d’une consommation d’énergie supérieure ou égale à 331 kWh par mètre carré et par an doivent réaliser un audit énergétique en parallèle du DPE.
- Comment lire le DPE ?
- L’étiquetage A indique la très bonne performance énergétique du logement ;
- L’étiquetage G indique la mauvaise performance énergétique ou mauvaise isolation thermique du logement.
Éléments obligatoires du DPE en location
Pour être reconnu comme tel d’un point de vue légal, le DPE doit obligatoirement contenir les informations suivantes :
- Description des spécificités du bien immobilier et des équipements qui le composent ;
- Indication de la quantité annuelle d’énergie estimée pour chaque catégorie d’équipements ;
- Estimation des dépenses annuelles liées à la consommation énergétique de chacune des catégories d’équipements ;
- Indication des émissions de gaz à effet de serre en lien avec la quantité annuelle de consommation énergétique ;
- Indication de la consommation d’énergie renouvelable ;
- Etiquetage énergie et étiquetage climat.
Le DPE doit également inclure des recommandations permettant une meilleure maîtrise des consommations d’énergie.
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Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour la location ?
Depuis la loi Elan, le DPE mais n'est plus informatif mais opposable : ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le bailleur en défaut en cas d'erreur ou d'informations erronnées.
Pour quels types de logement ?
Le diagnostic technique de performance énergétique est obligatoire pour l’ensemble des locaux, situés en France métropolitaine et destinés à consommer de l’énergie :
- Les locations meublées ;
- Les locations vides ;
- Les baux commerciaux ;
- Les baux commerciaux dérogatoires ;
- Les baux professionnels.
Le DPE n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières du moment où le logement n’est pas occupé plus de 4 mois dans l’année. De même, depuis le décret n°2006-1147, les lieux de cultes, monuments historiques, bâtiments agricoles ou constructions provisoires ne sont pas concernés par ce diagnostic.
Bon à savoir : ne sont concernés que les logements situés en France métropolitaine, le DPE n'est pas obligatoire dans les DOM-TOM. Chaque département et territoire est responsable d'instaurer un DPE spécifique : c'est par exemple le cas de la Guadeloupe avec le DPEG.
- Quand faire un diagnostic de performance énergétique ?
- Lors de la signature du bail, le DPE doit être transmis au locataire ;
- Depuis juillet 2010, le DPE doit être accessible à tous les candidats locataires ;
- Depuis janvier 2011, l’étiquetage du logement en lien avec sa performance énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre doit être présent sur l’ensemble des annonces immobilières.
📐 Comment réaliser un DPE ?
Pour faire réaliser un DPE, les bailleurs doivent obligatoirement prendre contact avec un professionnel certifié et totalement indépendant. Il est possible de trouver facilement ces derniers en consultant l’annuaire présent sur le site du ministère de l’écologie.
Le professionnel réalisant le DPE doit ensuite transmettre les résultats à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) dans l’objectif de réaliser des études.
Tout diagnostiqueur ne transmettant pas les résultats du DPE à l’Ademe s'expose à une amende de 1 500€ (amende de 5ème classe).
💰 Prix du DPE
Le coût de réalisation du DPE pour une location doit être assumé par le bailleur et peut varier suivant :
- La surface de l’habitation ;
- La zone géographique dans laquelle se trouve le logement ;
- Le professionnel contracté.
Il est considéré que le prix moyen d’un DPE oscille entre 90€ et 140€ selon la surface du logement et la zone géographique.
Type de logement | Nombre de pièces | Prix moyen du DPE |
|---|---|---|
Studio | 1 pièce | 95€ |
Appartement | 2 pièces | 120€ |
Appartement | 4 pièces | 130€ |
Maison | 3 pièces | 130€ |
Maison | 5 pièces | 135€ |
Les bailleurs peuvent déduire le coût de réalisation du DPE de leurs revenus locatifs en optant pour le régime réel d’imposition.
⏱ Durée de validité DPE
Une fois réalisé par un diagnostiqueur certifié, le DPE dispose d’une durée de validité de 10 ans. Les propriétaires bailleurs sont donc dans l’obligation de présenter aux locataires un DPE datant de moins de 10 ans.
📝 Location sans DPE : recours et risques pour le bailleur
Le DPE est un élément obligatoire à transmettre non seulement au locataire lors de la signature du bail mais également à rendre accessible à l’ensemble des candidats locataires. De même, les bailleurs sont obligés d’indiquer l’étiquetage de performance énergétique et de consommation de gaz à effet de serre dans les annonces immobilières.
Ainsi, si un bailleur décide de ne pas transmettre ce DPE ou s’il donne de fausses informations en lien avec ce dernier dans l’annonce de location, il peut voir sa responsabilité engagée.
En effet, un locataire rencontrant un litige au sujet du DPE peut saisir le tribunal et obtenir :
- L’annulation du contrat de location ;
- Une révision du contrat de bail telle qu’une réduction du loyer.
En parallèle, les locataires peuvent également se rapprocher du service des fraudes de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Si la DGCCRF est saisie, elle peut sanctionner le bailleur avec :
- Une peine pouvant aller jusqu’à 2 ans d’emprisonnement ;
- Une amende pouvant atteindre 300 000€.