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L’état des lieux est-il obligatoire et nécessaire ?

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L’état des lieux d’un logement est établi au début et à la fin d’une location immobilière pour vérifier le bon état du bien et déterminer, en cas de réparations, qui doit en assumer les frais entre le locataire et le propriétaire. Mais, est-il obligatoire de le faire ? Qu’apporte-t-il aux deux parties ? Toutes les réponses sur l'obligation de réalisation de l'état des lieux.


L’état des lieux est-il obligatoire ?

La loi impose-t-elle de réaliser un état des lieux ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui œuvre pour améliorer les rapports locatifs permet d’établir un état des lieux à l’entrée du locataire dans les lieux comme lors de son départ. Cela concerne aussi bien les logements loués meublés que vides.

Si tous les logements et tous les contrats de bail peuvent être associés à un état des lieux, sa réalisation n'est pourtant pas obligatoire. Si ni le locataire ni le propriétaire ne souhaitent réaliser d'état des lieux, ils n'ont alors aucune obligation, ils n'ont pas à réaliser d'état des lieux.

Les droits du locataire

Balance pour ou contre

Si l'état des lieux n'est pas une obligation pour le propriétaire, c’est pourtant un droit pour le locataire qui peut et qui a tout intérêt à l’exiger si son bailleur ne souhaite pas le faire.

Il est d’ailleurs important que le locataire fasse valoir ses droits, qui sont nombreux mais souvent mal connus, et entraînent parfois des abus de la part des propriétaires. Pour ne citer que quelques exemples, le locataire est en droit d’exiger une quittance de loyer gratuite mensuelle, d’aménager le logement comme il le souhaite tant qu’il n’effectue pas de travaux de transformation, ou encore de changer la serrure du logement sans avoir à demander l’autorisation du propriétaire. Il peut pour cela faire appel à un serrurier librement, et pourquoi pas installer une serrure sécurisée tant que celle-ci n’amène pas de transformation irréversible.

Un document non-obligatoire mais encadré par la loi

Depuis la loi Alur, l'état des lieux ne peut plus être rédigé librement, bailleur et locataire doivent s'assurer qu'un certain nombre d'éléments sont bien présents sur le document. Il s'agit là de mentions obligatoires sans lesquelles le document n'a aucune valeur légale.

Lors de la rédaction de l'état des lieux il faut donc s'assurer que le contenu obligatoire est bien présent.

La réalisation d'un état des lieux

Comment réussir son état des lieux ?

Si le bailleur et le locataire décident de réaliser un état des lieux, il faut s'assurer que celui-ci soit réalisé convenablement. En effet, un document bâclé ou non conforme ne permettra pas de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire.

Pour réussir son état des lieux il faut tout d'abord utiliser un modèle d'état des lieux. Un modèle permet de ne pas oublier de détail, les partis n'ont qu'à suivre le document et remplir les champs demandés. Cette solution permet également d'avoir tous les champs obligatoires sur le document.

Comment se passe la rédaction de l’état des lieux ?

Pour permettre à chacun de se conformer à la réglementation, la loi ALUR mise en place en 2014 a permis de mettre au point un modèle type d’état des lieux. Il doit ainsi préciser les informations suivantes :

  • Le type d’état des lieux à savoir d’entrée ou de sortie ;
  • La date à laquelle il est établi ;
  • L’adresse du logement ;
  • Le nom et l’adresse du bailleur et du locataire (ainsi que sa nouvelle adresse en cas de départ) ;
  • Une description précise de chaque pièce : cela comprend une évaluation de l’état des sols, des murs, des plafonds et des éléments qui sont laissés à disposition du locataire comme une cuisine équipée et les appareils sanitaires.

Pour que ces descriptions soient validées, les deux parties doivent signer l’état des lieux qui peut aussi être accompagné de photographies ou d’une vidéo. Ce document peut être réalisé par une agence immobilière lorsqu’elle sert d’intermédiaire ou par un huissier de justice. Il est ainsi réalisé par une personne neutre qui évaluera l’état du bien en toute objectivité.

Que faire en cas de litige ou d'absence d'état des lieux ?

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux ?

Femme sceptique

L’absence d’état des lieux ne remet pas en cause la validité du contrat de location établi entre le bailleur et le locataire. Toutefois, s’il n’est pas rédigé que ce soit par négligence ou par refus de l’une des deux parties cela a des conséquences.

En effet, si l’état des lieux d’entrée n'est pas réalisé, il sera alors considéré que le logement est en bon état et exempt de toute réparation locative. Il sera donc impossible au locataire de pouvoir prouver que certaines dégradations étaient déjà présentes à son entrée dans les lieux comme cela est expliqué sur ce site.

Si c’est l’état des lieux de sortie qui n’est pas rédigé, il est présumé que le logement est rendu en bon état et ne nécessite aucune réparation locative. En cas de dégradations, il faudra pour le propriétaire prouver qu’ils sont dus à la présence du locataire, ce qui est rendu difficile par l’absence d’un état des lieux rédigés en bonne et due forme.

Quels sont les recours en cas de conflit sur l'état des lieux ?

Ce document s’avère donc d’une grande nécessité pour les deux parties. Dans les situations où ce document n’est pas rédigé à cause du refus de l’une des parties et non par négligence, chacune peut faire appel à un huissier de justice et chacune devra s’acquitter de la moitié des frais.

Si jamais l'huissier de justice ne parvient pas à régler le conflit, les deux partis peuvent alors se tourner vers la commission départementale de conciliation. La commission essaiera de trouver une solution à l'amiable par le dialogue.

En dernier recours, bailleur et locataire peuvent faire appel à un juge qui statuera en faveur de l'un des deux partis.