Bail professionnel : définition, loi, caractéristiques et modèle

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Le bail professionnel permet aux bailleurs de louer un local aux professionnels disposant de revenus imposables considérés comme des bénéfices non commerciaux (BNC). Le bail professionnel est ainsi parfaitement adapté aux professions libérales. Ce type de bail se distingue du bail commercial par la moins grande protection qu’il offre aux locataires avec une durée minimale moins longue et la liberté au bailleur de ne pas renouveler le contrat.


Bail professionnel gratuit

Voici un modèle de bail professionnel gratuit, actualisé aux dernières réglementations (normes 2020) :

Contrat de bail professionnel PDF  Contrat de bail professionnel WORD

Caractéristiques du bail professionnel

bail professionnel caractéristiques

Souvent réservé aux professions libérales, le contrat de bail professionnel voit son contenu encadré par la loi du 24 décembre 1986 :

Quand utiliser un bail professionnel ?

Proche du bail commercial, le bail professionnel encadre les relations entre un bailleur louant un local et un professionnel exerçant une activité, le plus souvent libérale. Il n’est en effet pas possible pour les professionnels exerçant des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales d’utiliser ce type de bail.

Concrètement, le bail professionnel est exclusivement destiné aux professionnels dont les revenus imposables entrent dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Le bail professionnel s’adapte ainsi parfaitement aux professions libérales réglementées ou non réglementées à l’image :

  • des avocats ;
  • des notaires ;
  • des architectes ;
  • des médecins ou vétérinaires ;
  • des experts comptables ;
  • des apporteurs d’affaires ;
  • des conseillers en gestion de patrimoine.

À la différence du bail commercial, le bail professionnel offre une moins grande protection au locataire en ne prévoyant pas le droit au renouvellement du bail. Ce type de contrat de bail est donc très souvent privilégié par les bailleurs.

Bail professionnel pour plusieurs locatairesIl est tout à fait possible d’utiliser le bail professionnel dans le cadre d’une "colocation" entre plusieurs professionnels souhaitant partager un même local (un cabinet médical, par exemple).

Mentions obligatoires

À l'image d'un contrat de location classique, un contrat de bail professionnel doit contenir un certain nombre d’éléments obligatoires parmi lesquels :

  • la désignation des différentes parties prenantes ;
  • la durée du contrat ; 
  • la description précise du bien immobilier ;
  • le montant et les conditions pour le règlement du loyer et des charges ;
  • les obligations contractuelles du locataire et du bailleur.

Annexes obligatoiresAu-delà de ces éléments, un bail professionnel doit également s’accompagner de certaines annexes obligatoires telles que l’état des lieux ou encore le dossier de diagnostic technique.

Durée du bail professionnel

Pour être considéré comme tel, un bail professionnel doit disposer d’une durée minimale de 6 ans. Il est cependant tout à fait possible de rédiger un contrat de bail professionnel d’une durée supérieure à 6 ans selon la volonté du bailleur et du locataire.

Signer un bail plus court ?Les locataires ou bailleurs souhaitant privilégier un bail d’une durée moins longue que 6 ans doivent se tourner vers le bail commercial précaire, étant donné qu’il n’existe pas de bail professionnel dérogatoire.

Loyer et révision

Les loyers des baux professionnels peuvent être librement fixés par le bailleur et le locataire.

bail professionnel loyer révision

Ils sont révisés de manière annuelle ou bien tous les 2 ou 3 ans selon les volontés des différentes parties prenantes, du moment que cette révision est explicitement stipulée dans le contrat de bail. Pour calculer le montant de la révision, il est possible d'opter pour un des deux indices suivants :

  1. l'indice du coût de la construction (ICC) : souvent l'indice d'indexation privilégié car c'est celui qui augmente le plus de manière historique.
  2. l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Dépôt de garantie

Bien qu'il s'agisse d'une protection supplémentaire pour le bailleur, le dépôt de garantie n’est pas un élément obligatoire du contrat de bail professionnel. Lorsque le dépôt de garantie est prévu par le bailleur, le montant de ce dernier est fixé librement.

N’étant pas un élément obligatoire des baux professionnels, un locataire peut tout à fait refuser de payer un dépôt de garantie. Dans ce cas, le locataire risque simplement de voir le bailleur confier le local à un autre professionnel.

Répartition des charges

La répartition des charges est librement fixée par le bailleur et le locataire, du moment où elle est clairement stipulée dans le contrat de bail. Cette libre fixation de la répartition ne concerne que les charges imputables au locataires. D'un point de vue légal, un certain nombre de charges doivent obligatoirement être réglées par le bailleur, parmi lesquelles :

bail professionnel répartition des charges
  • les coûts engendrés par de grosses réparations liées au bâtiment ;
  • les coûts de travaux liés à la vétusté du bâtiment ;
  • les impôts, charges, redevances, taxes ou frais portant sur des locaux vacants ;
  • les impôts, charges, redevances, taxes ou frais imputés à d’autres locataires ;
  • les impôts, charges, taxes ou redevances imputés au bailleur.

Bail précaire professionnel : autorisé ?

Il n'existe pas de bail précaire professionnel, c'est à dire un bail professionnel d'une durée inférieure à 6 ans. Il existe bien un bail précaire (appelé bail dérogatoire) mais il ne peut s'appliquer qu'aux baux commerciaux. Il se caractérise par :

  • sa durée : 3 ans au maximum ;
  • sa moins grande protection : avec un bail commercial précaire, les locataires ne bénéficient pas du droit au renouvellement ou du droit à une indemnité d’éviction en cas de résiliation.

Cette absence de bail précaire pour le bail professionnel s'explique par la plus grande flexibilité et le cadre légal plus souple qui caractérisent le bail professionnel.

Profession libérale et bail précaire commercialIl est tout à fait possible pour un professionnel libéral de choisir un bail commercial précaire, même si son activité ne relève pas du statut des baux commerciaux.

Bail professionnel ou commercial : que choisir ?

Le bail professionnel se distingue du bail commercial par la moins grande protection qu’il offre au locataire. Cette moins grande protection se caractérise notamment par :

  • une durée de bail moins longue (6 ans au lieu de 9 ans) ;
  • la liberté du bailleur de ne pas renouveler le bail arrivé à son échéance ;
  • la suppression des éventuelles indemnités d’éviction.
Bail commercial ou professionnel : caractéristiques majeures
📃 Type de Bail 💼 Bail professionnel 🏪 Bail commercial
Nécessité d’un contrat écrit et signé Oui Non
Durée minimale du bail 6 ans 9 ans
Révision du loyer Tous les 1, 2 ou 3 ans selon la volonté du bailleur et du locataire De manière annuelle ou triennale
État des lieux Obligatoire Obligatoire
Dépôt de garantie Non obligatoire Oui
Droit au renouvellement du bail pour le locataire Non Oui
Indemnités d’éviction pour le locataire A n'importe quel moment, en respectant un préavis de 6 mois De manière triennale, en respectant préavis de 6 mois
Résiliation du contrat par le locataire Tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois A n'importe quel moment, en respectant un préavis de 6 mois

Il est tout à fait possible pour un professionnel ne relevant pas du statut du bail commercial d’opter pour ce dernier. Pour ce faire, il suffit de stipuler explicitement cette volonté dans le contrat et d’opter un pour un bail commercial plutôt qu’un bail professionnel.

Sous location du bail

La loi autorise la sous location dans le cadre d'un bail professionnel, sauf mention contraire dans le contrat initial. Tout locataire souhaitant sous louer le local faisant objet d'un bail commercial doit obtenir l'accord du bailleur.

Obligation de demander l'accord du bailleur

bail professionnel sous location

Le fait que le bailleur est connaissance de la sous location et la tolère ne signifie pas qu'il a donné son autorisation. Le locataire doit le prévenir par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur a alors 15 jours pour lui répondre. En cas d'absence de réponse, la loi considère que la sous location est autorisée.

A quoi engage la sous location ?

La sous location engage le locataire sur plusieurs aspects :

  1. il reste tenu d’exécuter l’ensemble des obligations contractuelles du contrat ;
  2. il est tenu pour responsable des agissements du sous locataire, si ces derniers sont contraires au bail initial (par exemple, si le sous locataire détériore le local, le bailleur pourra se retourner contre le locataire) ;
  3. il ne peut accorder plus de droits au sous-locataire qu’il n’en possède lui-même.

Loyer en sous location : quel montant ?

Le loyer de la sous location peut être fixé librement, néanmoins il ne doit pas excéder le loyer du contrat de bail professionnel initial. Le sous locataire reverse le montant décidé au locataire. Le loyer perçu est soumis au régime fiscal des bénéfices non commerciaux (BNC) si le local est vide et au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le local est meublé.

Résiliation du bail professionnel

bail professionnel résiliation

Le locataire peut choisir de résilier le bail professionnel à tout moment ou simplement décider de ne pas renouveler le bail arrivant à son terme. Les bailleurs sont de leurs côtés plus restreints.

Comment résilier un bail professionnel ?

On distingue deux situations :

  • le locataire souhaite résilier le bail professionnel : un locataire peut décider de résilier un bail professionnel à n’importe quel moment tant qu’il informe le bailleur à l’aide d’une lettre, en respectant le délai de préavis de 6 mois.
  • le bailleur souhaite résilier le bail professionnel : un bailleur ne peut pas résilier un bail professionnel en cours de location. Il ne peut que décider de non-renouveler le bail quand il arrive à son terme.

Donner son préavis par acte d'huissierLa notification de résiliation peut également être transmise au bailleur, agence en charge du bien immobilier ou propriétaire, par acte d’huissier. Par ailleurs, la résiliation bail professionnel ne nécessite aucune justification de la part de l’occupant.

Lettre pour résilier un bail professionnel

La solution la plus simple pour notifier le bailleur de la résiliation d’un contrat de bail professionnel consiste en l’envoi d’une lettre résiliation, par courrier recommandé avec accusé de réception.

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [nom de la ville], le [date du jour],

Objet : Résiliation bail professionnel: bien immobilier situé au [adresse des locaux]

 

Madame, Monsieur,

Locataire du local professionnel situé au [adresse du local] depuis le [date d’emménagement], je me permets de vous écrire pour vous faire part de mon intention de résilier le contrat qui nous lie.

En conformité avec le délai de préavis de 6 mois prévu par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 qui débutera dès réception de ce courrier, je quitterai les lieux le [date de prise de congé effective].

Je reste à votre disposition pour convenir ensemble d’un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux de sortie.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.

[Signature du locataire]

F.A.Q.

⏳ Comment renouveler un bail professionnel ?

Le bail professionnel est tacitement reconduit une fois arrivé à son terme. Dans le cas d’une reconduction tacite, le contrat se voit prolongé pour une durée identique à la durée stipulée dans le contrat de bail initial.

Absence de droit au renouvellementÀ la différence des baux commerciaux, les locataires ne bénéficient pas d’un droit au renouvellement du bail et donc d’une indemnité d’éviction si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail.

✍ Comment faire un avenant au bail ?

Il est impossible de modifier un contrat de bail une fois signé. Pour ce faire, il faut rédiger un avenant, qui sera annexé au bail initial et attestera de la modification apportée. Les cas les plus courants de rédaction d'avenant au bail sont pour une révision du loyer, une autorisation de sous location (s'il existait une clause l'interdisant dans le bail initial), une modification de la surface du local, un changement de destination du local ou encore l'ajout d'une clause résolutoire légale.

Pour avoir une valeur légale, l'avenant doit comporter les informations suivantes :

bail professionnel avenant
  1. les noms et prénoms des parties prenantes (ou raison sociale, s'il s'agit d'une personne morale) ;
  2. date de signature du contrat de bail professionnel initial et date de signature de l'avenant ;
  3. adresse du local ;
  4. objet de l'avenant (annule, complète une clause du bail professionnel) ;
  5. mentionner que le bail initial reste valide ;
  6. date d'entrée en vigueur de l'avenant ;
  7. signature des parties prenantes.

🤝 Peut-on céder un bail professionnel ?

Le locataire peut céder le bail professionnel à un tiers, si aucune clause ne l'interdit dans le contrat. Pour ce faire, il doit obtenir l'accord explicite du bailleur, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le repreneur bénéficie des mêmes droits et obligations concernant l'usage du local, que le locataire initial. Si la loi n'impose aucune forme pour attester de la cession, il est recommandé de rédiger un contrat de cession pour prévenir de potentiels litiges.

Procédures à respecterne fois la cession réalisée, le bailleur doit être notifié de la cession par acte d'huissier. Le nouveau locataire doit enregistrer l'acte de cession dans un délai d'un mois auprès du service des impôts dont il dépend.

🕑 Peut-on signer pour une durée plus courte pour un bail professionnel ?

Il est impossible de signer un bail professionnel pour une durée inférieure à 6 ans. Néanmoins, si le locataire remplit les conditions d'accès au bail commercial, il peut signer un contrat de bail précaire de 3 ans maximum.

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