La colocation, mode de vie de plus en plus choisi par les étudiants et jeunes actifs, consiste à partager un logement pour des locataires n’étant pas mariés, ni pacsés. Aujourd’hui on estime que 2 millions de français vivent en colocation et qu’une personne sur six connaîtra une période de colocation au cours de sa vie.

Face à l’explosion du nombre de colocations dans les grandes métropoles (+ 30% par an !), les parlementaires ont estimé qu’une évolution du cadre législatif sur l’habitat partagé était nécessaire pour sécuriser le propriétaire et le colocataire. A ce titre, la loi ALUR est venue compléter la loi du 6 juillet 1989, régissant les contrats de baux d’habitation. Tour d’horizon sur les solutions qui existent pour encadrer en pratique la colocation.

Rappel sur l’objet du contrat de location : le bail

Le bail – contrat par lequel le propriétaire ou le gestionnaire de bien s’engage, en contrepartie du versement d’un loyer, à autoriser l’usage de son bien par son locataire sur une certaine période – est un document qui assure un équilibre entre les intérêts du propriétaire et ceux des colocataires.

Concrètement, le contrat – établit par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en présence – revient sur les droits et obligations de tous. Plusieurs mentions et renseignements doivent être indiqués sur le bail surtout si ce dernier est un contrat de bail pour logement meublé.

Généralement et, à minima, il stipule les éléments suivants :

  • le nom et le domicile du bailleur,
  • le nom du (ou des) locataire(s)
  • la date de début du bail, ainsi que la durée du bail
  • la consistance du logement ( bail d’habitation ou professionnel libéral)
  • la surface habitable du logement
  • le montant du loyer
  • la modalité de paiement et des règles de révision du loyer
  • le montant du dépôt de garantie
  • la description du logement et des équipements
  • la nature et le montant des travaux ayant été réalisés depuis le dernier contrat de location

Le bail de colocation individuel

Première grande modalité du bail en colocation : le bail individuel. Il consiste, pour le propriétaire, à diviser son logement en plusieurs lots, en corrélation avec le nombre de chambres de ce dernier. Par la suite, le bailleur conclut un contrat de bail avec chacun de ses locataires, en spécifiant au cas par cas les modalités d’accès aux parties communes, ainsi que le montant à payer par mois (part du loyer, eau, électricité, abonnement internet…).

Indépendants les uns des autres, les locataires d’une colocation se retrouvent donc responsables de leurs propres charges dans le logement et fonctionnent avec leurs propres dates d’entrée et sortie de la colocation.

Le contrat de bail individuel, une fois mis en place, a l’avantage de simplifier la gestion des mouvements de colocataires au sein du logement.

Le bail de colocation solidaire

Le bail solidaire – ou bail collectif – consiste à signer un contrat entre le bailleur et tous les locataires, c’est-à-dire à faire figurer les noms et signatures de tous les locataires de la colocation ainsi que du propriétaire, sur un seul et même document.

Contrairement au bail individuel, le bail commun ne spécifie pas l’organisation des colocataires au sein du logement et ne divise le loyer et les charges entre les différents colocataires.

Ce type de contrat se caractérise par l’existence de la clause de solidarité. Cette dernière rend tous les colocataires “indivisibles et solidaires” du loyer et des charges payés chaque mois au bailleur. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, le propriétaire peut demander à tous les colocataires et/ou leurs garants de s’acquitter du règlement des sommes dues.

En cas de départ d’un des colocataires et dans le cadre d’un bail solidaire comportant une clause de solidarité, le locataire qui quitte le logement ne pourra pas demander au propriétaire de lui rendre sa part du dépôt de garantie. Il devra se tourner vers ses colocataires pour mettre en place une solution de régulation à l’amiable. D’autre part, le colocataire qui part restera solidaire des autres locataires du logement pendant les 6 mois suivant son départ. Il est donc susceptible de participer à une régulation de loyer et charges en cas de défaut de paiement d’un ou de plusieurs autres locataire(s) durant cette période, à moins qu’un nouveau colocataire ne l’ai remplacé sur le contrat de bail solidaire.

Le bail solidaire est souvent choisi par le propriétaire car il multiplie les garanties de paiements de loyer.

En dehors de ces deux cas de figure il est déconseillé, pour les colocataires comme pour le propriétaire, de signer d’autres types de contrat pour encadrer un bail de colocation.

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