Réussir sa colocation : législation, contrat de bail, APL

Contrat de bail colocationTéléchargez un modèle gratuit de contrat de bail en colocation, avec une clause de solidarité. Normes 2020 - loi Alur.
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La colocation est un modèle de location qui séduit en raison de ses multiples avantages, tels qu’un loyer abordable. Souvent associée aux étudiants, elle concerne pourtant également les travailleurs et les retraités. Que l’on ait choisi ses colocataires ou non, qu’il y ait ou qu’il n’y ait pas de clause de solidarité, que l’on vive avec son bailleur en échange de services ou d’un loyer, il existe différents modèles de colocation. Ainsi, il s’agit d’un des modes de location les plus polyvalents et adaptables.


Législation en vigueur

colocation

La colocation possède de nombreuses spécificités qu’il est important de comprendre afin de savoir ce à quoi on s’engage :

Fonctionnement de la colocation

La colocation réunit toutes les caractéristiques d’une location classique dont les obligations et bénéfices sont partagés entre plusieurs locataires. Il peut y avoir un bail unique (ou collectif) et signé par tous les colocataires, ou un contrat de bail par colocataire.

pacte de colocation

Pour faciliter la vie en colocation, il est possible de rédiger un pacte de colocation, un document précisant le fonctionnement et les règles de la colocation. On peut retrouver dedans :

  • La liste des dépenses communes et leur répartition entre les colocataires,
  • Le déroulement du départ d’un colocataire et ses conséquences (restitution de sa partie du dépôt de garantie par les autres colocataires, recherche d’un nouveau colocataire, etc.),
  • Des règles de vie élémentaires concernant entre autres le bruit et l’espace de chacun,
  • Les règles concernant le ménage et son organisation,
  • Un règlement intérieur qui concernant l’utilisation des équipements.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, ce document peut permettre de résoudre de potentielles situations conflictuelles. Il est également possible d’ouvrir un compte bancaire joint pour résoudre les problématiques des dépenses communes : il s’agit d’un compte ouvert et géré par deux personnes ou plus. Tous les titulaires doivent être signataires en cas d’ouverture ou de fermeture de ce compte.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, si demandé par le propriétaire, doit être versé par les locataires à l’arrivée dans le logement.

  1. Dans le cas d’un bail unique, il peut être réparti entre tous ou le fait d’un seul colocataire. Il est restitué dans son intégralité après le départ du dernier colocataire.
  2. Si les contrats de bail sont individuels, il est alors bien plus simple de récupérer sa part du dépôt de garantie car la législation normale s’applique et chacun récupère la part qu’il a versé lors de son départ.

Départ d’un colocataire et restitution du dépôt de garantieLors du départ d’un colocataire et en cas de bail collectif, le propriétaire n’est pas tenu de lui rembourser sa partie du dépôt de garantie immédiatement (sauf précision contraire dans le contrat). Les colocataires peuvent rembourser eux-même sa part à celui qui quitte le logement s’il désire la récupérer au plus vite, et garder par la suite le montant qu’il avait laissé au bailleur.

Caution solidaire

Le bailleur peut demander aux locataires une caution solidaire. La personne ou l’organisme qui se porte caution s’engage alors via un acte de cautionnement à rembourser les éventuels loyers impayés d’un ou de plusieurs colocataires. Ce statut permet au bailleur de s’adresser à la caution dès le premier impayé du locataire sans autre forme de procédure.

Les noms des personnes concernées doivent figurer sur l’acte de cautionnement, ainsi que le nom du locataire dont le départ met fin à l’engagement.

📑 Modèle d'acte de cautionnement

Clause de solidarité

Le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans un bail collectif, qui implique que les colocataires se déclarent solidaires vis-à-vis des loyers et charges à payer. Ainsi, les locataires sont tous redevables de l’intégralité des mensualités à verser au propriétaire et se doivent de payer la part d’un autre locataire si ce dernier ne le fait pas.

De plus, un locataire qui quitte le logement est toujours considéré comme solidaire pendant 6 mois au même titre que sa caution, sauf si un nouveau colocataire prend sa place dans le logement et sur le bail.

Taxe d'habitation en colocation

taxe d'habitation colocation

Que le bail soit unique ou individuel, la colocation sera sujette à la taxe d’habitation si elle est louée au 1er janvier. La taxe doit être établie au nom d’un des colocataires qui sera tenu responsable du paiement, mais il est possible de demander une taxation conjointe. Dans ce cas, un second nom peut être ajouté et les deux personnes mentionnées deviennent alors solidairement responsables. La taxe doit être payée au FISC en novembre ou décembre.

En cas de refus de paiement du (ou des deux) locataire(s) au nom duquel est établi la taxe, il risque une majoration de 10% de son montant. Si le problème vient d’un des autres colocataire, il faut trouver un arrangement avec lui au sein de la colocation. Pour cela, il est possible de faire appel à un médiateur ou à un conciliateur de justice.

Il est possible de bénéficier d’un allègement de la taxe d’habitation en colocation, comme en location classique. Il faut pour cela remplir une déclaration de revenus personnels, et prendre en compte les revenus du ou des colocataires au nom desquels est établi la taxe, ainsi que ceux des autres s’ils dépassent 10.998€ par part fiscale.

Assurance habitation en colocation

Un logement en colocation doit être assuré par les locataires contre les risques locatifs au minimum. Cette assurance peut être prise collectivement ou individuellement. Le bailleur peut également assurer le logement à la place des colocataires et inclure le coût de l’opération dans les charges.

Assurance habitation et propriétaireA noter que l’attestation d’assurance doit être présentée chaque année au propriétaire ; si cela n’est pas fait, ce dernier peut rompre le contrat de bail.

Colocation adulte, senior et intergénérationnelle

Colocation 40+

Les personnes habitant en colocation se sont diversifiées ces dernières années, au point que les adultes et travailleurs sont autant voire plus nombreux que les étudiants dans cette situation. Pour les jeunes adultes, il s’agit souvent de la continuité logique de leurs études, qu’ils faisaient déjà en colocation. Les quarantenaires et plus, quant à eux, y voient généralement une opportunité de payer un loyer moins cher et de renouer du lien social. En s’intéressant à leurs profils, on remarque qu’une grande partie est célibataire, divorcée ou habite loin de sa famille. En plus de présenter un intérêt financier, la colocation leur permet de lutter contre l'isolement.

La colocation adulte peut aussi désigner la location d’une chambre dans un logement : il ne s’agit pas forcément d’une copie du modèle étudiant, avec un logement dédié à part entière.

Colocation senior

La colocation senior a également pour but de réduire l’isolement des personnes âgées et de diminuer leurs loyers. Mais elle leur permet en plus de s’entraider au quotidien, notamment dans des tâches que leur âge rend complexes et délicates. De plus, cela réduit également les dépenses liées aux soins et aides à domicile étant donné que les patients sont réunis au même endroit.

Colocation intergénérationnelle

colocation intergenerationnelle

La colocation intergénérationnelle réunit une personne de plus de 60 ans et une de moins de 30 ans. La personne âgée loue à la plus jeune une chambre à bas loyer, voire la loge gratuitement, en échange de services plus ou moins prenants (tels que faire les courses, tenir compagnie, veiller au suivi d’un traitement médical, faire le ménage, etc). Elle est une expérience humaine très intéressante pour les deux personnes à condition de bien s’entendre sur les attentes de chacun avant de signer le contrat. La mise en place de ces collocations passe généralement par des associations. Le site du gouvernement recommande les deux réseaux suivants : Cosi et Ensemble2générations.

Contrat de bail

Une colocation implique un contrat de bail en colocation, qui peut être soit collectif soit individuel :

Modèle de contrat de bail colocation

Voici un modèle gratuit et téléchargeable de contrat de bail de colocation répondant aux critères de la loi Alur (normes 2020) :

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Colocation : bail individuel ou collectif ?

contrat de bail colocation
  1. Le contrat de bail unique en colocation est généralement destiné à des colocataires emménageant ensemble. En effet, il met en valeur la responsabilité solidaire des colocataires via la clause de solidarité qui lui est généralement lié et permet aux occupants de s’arranger entre eux pour se répartir les dépenses.
  2. À l’inverse, le contrat de bail individuel correspond mieux à des locataires ne se connaissant pas, qui n’arriveront et ne repartiront sûrement pas en même temps et qui ne désirent pas forcément gérer les aspects financiers de la colocation ensemble (bien que certaines dépenses soient tout de même nécessaires). Ce contrat permet également à chacun de payer un loyer qui correspond réellement à l’espace qu’il occupe, notamment dans le cas où toutes les chambres n’ont pas la même taille.

En cas de bails séparés, l’espace dont chaque locataire a la jouissance absolue doit respecter les règles de taille d’un logement décent (9m2 ou 20m3).

Aides pour la colocation

Il existe plusieurs aides financières accessibles aux colocataires :

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Obtenir des aides en colocation

aides financères colocation

Un locataire éligible à une aide financière en temps normal le sera également en colocation. Pour connaître sa situation, il est possible et recommandé de faire une simulation sur le site de la Caf.

  • Si l’on est éligible à une aide, il faut alors effectuer une demande auprès de la Caf.
  • Depuis 2011 les APL ne sont plus rétroactives, d'où la nécessité de les demander le plus rapidement possible lors de son emménagement.
  • Les aides de la Caf ne sont pas cumulables.

En cas de colocation, chaque occupant doit remplir sa propre demande ; mais en cas de cohabitation, comme c’est le cas pour un couple par exemple, alors une demande commune avec les revenus cumulés doit être formulée.

Ne pas confondre colocation et cohabitationUn occupant d’un logement en colocation, qu’il paye ou non une part du loyer, n’est pas considéré comme un locataire s’il n’a pas signé de contrat de bail. Il n’a alors aucun droit sur le logement ni aucune protection contre l’expulsion.

APL colocation

apl colocation

L’APL (Aide Personnalisée au Logement) est une aide visant à réduire le prix d’un loyer, de mensualités d’emprunt ou d’une redevance dans le cas d’un logement en foyer. Elle est décernée en fonction de la situation du logement. Pour être éligible aux APL, le logement et le demandeur doivent respecter plusieurs critères :

  1. Le logement doit être la résidence principale du demandeur,
  2. Le logement doit respecter des critères de décence,
  3. Dans le cas d’une location (ou colocation), il doit s’agir d’un logement conventionné,
  4. Les ressources de l’occupant ne doivent pas dépasser une certaine somme.

Le montant de l’APL varie en fonction du régime auquel est rattaché le locataire (Caf ou MSA), du montant de son loyer, de sa situation familiale et de ses ressources.

ALF colocation

L’ALF (Allocation de Logement Familiale) est une aide visant à réduire le montant de son loyer et est versée selon des critères familiaux. Ses conditions sont différentes selon le régime (Caf ou MSA) dont dépend le locataire.
Dans les deux cas, il faut être locataire, colocataire ou sous-locataire pour demander l’AFL et répondre à au moins un des critères suivants :

  • Avoir à charge une personne âgée (plus de 65 ans) ou une personne handicapée dans l’incapacité de trouver un emploi du fait de sa condition,
  • Avoir un enfant de 21 ans ou moins à charge et ne pas bénéficier de prestations familiales ou de l’AEEH (allocation d'éducation de l'enfant handicapé),
  • Être un jeune ménage sans enfants,
  • Être célibataire et enceinte sans personne à charge,
  • Bénéficier de prestations familiales ou de l’AEEH.

ALS colocation

L’ALS (Allocation de Logement Sociale) est une aide destinée à ceux n’étant éligibles ni à l’APL ni à l’ALF. Elle vise à réduire le prix d’un loyer ou d’une redevance mais contrairement aux deux aides précédentes, elle ne change pas selon le régime auquel est rattaché le locataire.

Cette aide est octroyée aux locataires, colocataires, sous-locataires et personnes résidant en foyer n’ayant pas accès aux autres aides au logement pour leur résidence principale. Celle-ci doit cependant respecter des critères de décence et d’occupation.

Avantages et inconvénients de la colocation

Vivre en colocation peut être une expérience formidable comme elle peut tourner au cauchemar. Pour savoir si l’on est fait pour ce mode de vie, il vaut mieux être conscient des avantages et inconvénients.

Avantages et inconvénients de la colocation
✅ Avantages ❌ Inconvénients
Les loyers sont partagés et donc généralement plus abordables, donnant ainsi accès à des logements plus grands. Une clause de solidarité implique d’être responsable du loyer d’un autre colocataire en cas d’impayé de ce dernier.
La colocation permet de tisser du lien social, d’autant plus pour quelqu’un habitant loin de sa famille ou arrivant dans une nouvelle ville voire un nouveau pays. La vie en colocation exige de trouver des compromis (rythme de vie, bruit, propreté...) et peut donc être mal vécue. Il est pour cela important de bien choisir ses colocataires.
Colocation étudiante, adulte, intergénérationnelle... les différentes possibilités augmentent les chances de chacun de trouver ce qu’il cherche. Dans le cadre d'un contrat de bail collectif, la quôte part du dépôt de garantie n'est pas forcément reversée au colocataire au moment de son départ.

Trouver une colocation

trouver une colocation

Il existe de nombreuses plateformes permettant de trouver une colocation :

Sites internets spécialisés

De nombreux sites internet immobiliers sont spécialisés dans ce domaine et facilitent la mise en relation avec des propriétaires voire d’autres colocataires. Ces sites proposent généralement des offres que l’on peut trier selon plusieurs critères tels que le lieu, la taille du logement, le prix, le nombre de colocataires, etc. La plupart du temps, ces annonces sont vérifiées afin d’éviter les arnaques.

Colocation avec le Crous

Pour les étudiants, le Crous propose des appartements en colocation. Selon les régions et le type d’appartement, les démarches pour postuler ainsi que la possibilité de choisir ses colocataires et leur nombre varient. Il s’agit cependant d’une alternative intéressante aux traditionnelles chambres en cité universitaire.

Groupes Facebook pour la colocation

Il est également pratique et efficace de passer par Facebook pour trouver une colocation. En effet, il existe des groupes prévus à cet effet où colocataires et propriétaires cherchent de nouveaux occupants, pour compléter un groupe en place ou pour remplacer ceux sur le départ. Ces groupes proposent souvent des annonces par ville ou région, mais toutes les offres ne sont pas sérieuses, honnêtes ou bien détaillées.

Voici une sélection de groupes surs pour trouver une colocation :

Actualisé le