Renouvellement du bail commercial : modalités et législation

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Le bail commercial est un contrat de location de locaux signé entre un bailleur et un locataire. Les modalités de conclusions, de fonctionnement et de renouvellement de ce type de contrat de location professionnel sont très encadrées par la loi française. Le bail commercial est conclu pour une période de 9 années minimum et même si le locataire peut demander à prendre congé tous les 3 ans (à l’issu de chaque période triennale), le droit au renouvellement n’existe en principe que lorsque le bail arrive à son terme.


L'ESSENTIEL A SAVOIR

A la fin du contrat de bail commercial, le locataire peut se trouver face à 3 situations différentes :

  1. Le bailleur lui donne congé sans offre de renouvellement : le locataire pourra alors en principe obtenir une indemnité d’éviction (sauf exception) ;
  2. Le bailleur lui donne congé avec offre de renouvellement : il sera possible de signer un nouveau bail, parfois avec un loyer révisé ;
  3. Le bailleur n’envoie pas de congé : le locataire peut alors faire une demande de renouvellement de son bail par acte d’huissier ou LRAR ou utiliser la clause de tacite reconduction et attendre la fin du contrat de bail et sa prolongation.

Fin du bail commercial : tacite reconduction ou droit au renouvellement ?

Lorsque le bail arrive à son terme tel que celui-ci a été convenu dans le contrat, deux possibilités sont offertes : la tacite reconduction ou le renouvellement.

Pour qu’un bail commercial soit considéré comme tel, il faut qu’il y ait un contrat de bail signé entre un bailleur et un locataire professionnel, portant sur un local commercial et dans l’objectif d’y installer ou développer un fonds de commerce.

La tacite reconduction du bail commercial

A la fin du bail commercial, soit en pratique, après 9 années voire 12 (ou plus si cela a été convenu ainsi entre les parties), si aucun congé n’est donné par l’une ou l’autre des parties, le bail est automatiquement reconduit. Il s’agit de la tacite reconduction qui s’applique selon les dispositions de l’alinéa 2 de l’article L. 145-9 du Code de Commerce.

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Ainsi, en l’absence de congé signifiant au bailleur ou au preneur la fin du contrat de bail à son terme, le bail commercial est prolongé pour une durée indéterminée. Il s’agit donc du même contrat, et des mêmes termes qui se retrouvent prolongés pour une période indéterminée. Cette tacite reconduction est différente du renouvellement puisque dans ce dernier cas, un nouveau contrat est créé et il est éventuellement possible d’y apporter des modifications quant aux conditions de fonctionnement et notamment concernant le loyer.

La période de tacite reconduction est donc une période de moins grande sécurité juridique pour les deux parties dans la mesure où : le bailleur peut voir son contrat rompu par le locataire à tout moment et le locataire n’est pas titulaire d’un droit au bail à proprement parlé puisque le contrat n’est que tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Renouvellement du bail commercial (loi Pinel)

Une fois dans les locaux et une fois le bail arrivé à son terme (9 années au moins), le locataire bénéficie par principe d’un droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit au renouvellement est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’y déroger. Toutefois, des conditions existent et doivent être remplies afin que le locataire, preneur à bail, bénéficie de ce droit :

renouvellement bail commercial
  • Ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux même si ce fonds est exploité par un tiers par exemple en cas de location-gérance.
  • Le locataire, commerçant ou société, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ;
  • Le fonds doit avoir été effectivement exploité au cours des trois années précédant la date à laquelle le contrat de bail commercial a expiré ou a été prolongé. Cette condition n’est pas exigée si des motifs légitimes justifient la non-exploitation du local.

Dans les faits, le renouvellement ne se matérialise pas toujours par la signature d’un nouveau bail : il peut s'agir d'un simple avenant.

Loi Pinel (2014): ce qui a changéDepuis la loi Pinel de 2014 et les règles de renouvellement du bail commercial, la condition selon laquelle le locataire doit être de nationalité française n’est plus appliquée, ayant été déclarée inconventionnelle par la Cour de cassation.

Les modalités et la procédure de renouvellement

Le locataire bénéficie donc par principe d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Ce renouvellement sera accordé par le bailleur lui-même. Toutefois, la demande de renouvellement peut émaner de l’une ou l’autre des parties :

La lettre de demande de renouvellement par le locataire

Ainsi la demande peut être faite et émise par le locataire au bailleur, 6 mois avant la fin du bail. Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Dans l’hypothèse où rien n’aurait été proposé ni par le bailleur, ni par le locataire avant le terme du contrat, et que par conséquent le bail commercial est reconduit tacitement, le locataire peut faire cette demande de renouvellement à tout moment.

Une fois la demande réceptionnée par le bailleur, ce dernier dispose de 3 mois pour répondre à cette demande. En l’absence de réponse, son silence vaudra renouvellement du bail dans les même conditions.

Mention obligatoire de la lettre de renouvellementSous peine de nullité, le locataire doit mentionner les éléments suivants dans sa lettre de renouvellement : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. »

La demande de renouvellement faite par le bailleur

renouvellement bail commercial par le bailleur

La demande peut également être faite par le bailleur par acte d’huissier. En effet, lorsqu’il donne congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail, il peut joindre à sa demande de congé une offre de renouvellement avec ou sans condition suspensive. Ces conditions, généralement des démarches et travaux demandés par le bailleur au locataire, devront être réalisées par le preneur afin qu’il puisse bénéficier de l’offre de renouvellement.

Le congé doit donc être envoyé par acte extrajudiciaire et préciser les motifs sur le fondement desquels il est donné. Une fois la demande réceptionnée par le locataire, celui-ci peut soit accepter la proposition de renouvellement faite par le bailleur, soit la décliner.

Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement du bail commercial ?

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur pourra souhaiter réviser le loyer. Dans ce cas il devra le mentionner :

  • soit dans son offre de renouvellement faite 6 mois avant la fin du bail ;
  • soit lors de sa réponse à la proposition du locataire qui demande le renouvellement.
augmentation de loyer renouvellement bail commercial

L'augmentation du loyer est laissée libre. Cependant, elle peut être contrainte au même plafond que celui de la révision en cours de bail. Ce plafond ne s'applique pas si :

  • le local a subi d'importantes modifications ;
  • le local change d'usage ;
  • les obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité changent ;
  • le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Le locataire peut accepter le renouvellement mais refuser l'augmentation de loyer : le dossier passe alors dans les mains de la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si aucun accord n'est trouvé.

Refus de renouvellement du bail commercial

refus de renouvellement de bail commercial

Le bailleur pourra refuser le renouvellement s’il existe notamment un des motifs suivants :

  • des motifs graves et légitimes ;
  • la reprise de l’immeuble pour démolition ;
  • la reprise de l’immeuble pour habiter ;
  • la nécessité de faire réaliser des travaux dans les locaux.

S'il ne justifie pas son refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité sera en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce, ce qui équivaut en général à un pourcentage du chiffre d’affaires sur les 3 années précédentes.

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