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Dépôt de garantie : définition, montant, restitution

Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée par la bailleur au locataire lors de la signature du bail de location, et qui peut servir à couvrir d’éventuels manquements du locataire (impayés, dégradations, etc). Le montant, le délai de restitution et les conditions de retenue du dépôt de garantie sont strictement encadrés par la loi. Le dépôt de garantie ne doit par ailleurs par être confondu avec la caution.

Dépôt de garantie
Dépôt de garantie ou caution: cette épreuve met souvent à mal les réserves du locataire

Montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail. Pour une location vide il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges, mais peut s’élever à deux mois de loyer pour une location meublée. Son montant ne peut faire l’objet d’aucune révision, que ce soit en cours de bail ou au renouvellement de celui-ci.

A noter que dans le cas particulier où le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (paiement trimestriel par exemple), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Aucun dépôt ne peut être non plus exigé dans le cadre d’un bail mobilité.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail. S’il est versé en espèce, le locataire peut demander un reçu au propriétaire.

Délai de restitution du dépôt de garantie

A la fin du contrat de location, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, il dispose de deux mois. Le délai calculé à partir de la date de remise des clés (en mains propres, ou à la réception du courrier en cas d’envoi des clés par lettre recommandée).

Si le bailleur n’effectue pas d’état des lieux, le locataire peut l’exiger via une mise en demeure et conserver les clés tant que l’état des lieux n’est pas effectué. En ultime recours, il peut faire appel à un huissier de justice. Il est important que le locataire suive cette démarche pour se protéger de toute retenue abusive du dépôt de garantie. En effet, s’il n’y a pas eu d’état de lieux de sortie et que le locataire n’est pas en mesure de prouver qu’il l’avait pourtant demandé, il risque de ne pas pouvoir récupérer son dépôt de garantie.

Retenue sur le dépôt de garantie

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur. Le propriétaire peut ainsi déduire du dépôt de garantie les loyers impayés et charges impayées, prouvés grâce aux lettres de réclamation envoyées au locataire et restées sans réponse. Les frais des éventuels travaux locatifs et des réparations des dégradations causées par le locataires peuvent également être retenus, et justifiés grâce aux états des lieux d’entrée et de sortie (ou au constat d’huissier en cas d’état des lieux litigieux), aux photos, factures, devis, etc.

Recours en cas de dépôt de garantie non restitué

Que faire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, ou si le propriétaire en a retenu une partie sans justification valable ?

  • Étape 1 – mise en demeure : demande de restitution du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Étape 2 – procédure de conciliation : démarche qui se fait auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice
  • Étape 3 – litige porté devant le tribunal d’instance

Un cas particulier concerne les logements situés en copropriété. Pour ce type de logement, le bailleur ne peut conserver que 20% maximum du dépôt de garantie. Le locataire doit régulariser la somme restante due au bailleur dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes annuels de la copropriété. Cependant, si le locataire approuve la somme dûe, rien ne l’empêche de la verser plus tôt.

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, et à moins que cela soit dû à une faute du locataire (par exemple s’il n’a pas communiqué son adresse au propriétaire), le bailleur doit verser au locataire des intérêts de retard s’élevant à 10% du loyer pour chaque mois de retard commencé.