Dépôt de garantie en location : que faut-il savoir ?

Par Manon Debureau

Souvent source d'inquiétude et de conflits entre le propriétaire bailleur et le locataire, le dépôt de garantie (DDG) est un élément important de la location d'un logement. Depuis la loi Alur en 2014, son montant est strictement encadré tout comme les conditions et le délai de restitution. Et oui, le dépôt de garantie est la même chose que la caution.

Dépôt de garantie en location

Quasi indissociable de la location, le dépôt de garantie est très réglementé :

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Qu'est-ce un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du contrat de location. Il est conservé par le propriétaire durant l'intégralité du bail et vise à pallier les éventuels manquements (impayés de loyer, de charges ou dégradations de l'appartement) à la fin de la période de location.

Si le propriétaire bailleur constate des dégâts dans le logement en fin de location, il pourra conserver une partie, voire l'intégralité du dépôt de garantie pour financer les travaux de réparation.

Ne pas confondre dépôt de garantie et cautionLe dépôt de garantie est couramment appelé "caution" par abus de langage. Cependant, la caution est en réalité la personne qui se porte garant pour le locataire et s'engage donc à payer ses dettes au bailleur. Elle peut être simple ou solidaire.

Généralement, le dépôt de garantie n'est pas révisable. C'est-à-dire que s'il correspondait à 2 mois de loyer à l'emménagement en 2000, quand le loyer était de 500€ par mois, il reste de 1000€ même en 2024, quand le loyer a été réévalué de l'IRL chaque année pour atteindre 900€ par mois.

Montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie exigé par le propriétaire ne peut excéder :

• Un mois de loyer hors charges pour une location vide.
• Deux mois de loyer hors charges pour une location meublée si le bail de location a été signé après le 27 mars 2014. Avant cette date, les propriétaires de biens meublés fixaient librement le montant du dépôt de garantie.

Dans le cas où le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à deux mois, la situation est différente. Le propriétaire n'est alors pas en droit de réclamer de dépôt de garantie au locataire. Néanmoins, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel, le propriétaire est alors autorisé à demander un dépôt de garantie.

Le propriétaire peut-il demander plus que le dépôt de garantie ?Le montant du dépôt de garantie ne peut en aucun cas être supérieur aux plafonds autorisés par la loi (un ou deux mois de loyer hors charges) et ne peut pas être révisé au cours du contrat de bail, même au renouvellement de celui-ci.

Modalités de versement du dépôt de garantie au propriétaire

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire du logement à la signature du contrat de bail. Le versement peut être réalisé par virement bancaire, en espèces ou par chèque. Le dépôt de garantie sera encaissé par le propriétaire quel que soit le mode de versement choisi. L'encaissement du chèque par le propriétaire est tout à fait normal et se fait dès la signature du bail.

La demande d'un dépôt de garantie par le propriétaire n'est pas obligatoire. Néanmoins, lorsque le propriétaire l'exige, son montant doit obligatoirement figurer clairement dans le contrat de bail.

Si le locataire décide de réaliser le versement du dépôt de garantie en espèces (cash), il est recommandé de demander un reçu au propriétaire afin de conserver une preuve du versement.

Quittance du dépôt de garantie PDF

Lorsque le locataire a versé le dépôt de garantie au propriétaire bailleur, il peut demander à recevoir une quittance comme attestation du versement de la somme.

Quittance du dépôt de garantie PDF

Exemple d'attestation de dépôt de garantie WORD

Retrouvez un modèle de lettre de reçu comportant toutes les informations nécessaires.

Aide pour le dépôt de garantie

Si le locataire rencontre des difficultés financières au moment de la signature du contrat de bail, il peut solliciter l'aide d'organisations tierses afin qu'il accède au logement. Le dépôt de garantie peut alors être versé par :

• Action logement via l'avance Loca-pass. Le test d'éligibilité peut être réalisé sur le site d'Action logement. L'avance Loca-pass est cumulable avec la garantie visale, délivrée par le même organisme.
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) en demandant à la CAF régionale une prise en charge du dépôt de garantie.

Garantie visale et dépôt de garantieLa garantie visale ne couvre pas les potentielles dégradations causées par le locataire : un bailleur peut donc demander un dépôt de garantie à un locataire bénéficiaire de la garantie visale. Celle-ci représente seulement une protection contre les loyers impayés. La même chose est valable pour la garantie loyers impayés Cautioneo.

Restitution du dépôt

Délai de restitution

A la fin du contrat de location, deux situations sont possibles :

1. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire dispose alors d'un mois pour la restitution du dépôt de garantie au locataire à compter de la date de remise des clés (au propriétaire, à son mandataire ou par courrier recommandé avec accusé de réception).
2. L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire à compter de la date de remise des clés.

Le locataire est en droit de conserver les clés du logement tant que le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux de sortie. Il doit alors l'exiger par une mise en demeure et éventuellement faire appel à un huissier de justice si le bailleur ne souhaite pas coopérer. Cela lui permet de se protéger contre des retenues abusives sur son dépôt de garantie.

Pénalités de retard

Dans les faits, les propriétaires tardent souvent à restituer le dépôt de garantie après le départ du locataire. Passé le délai autorisé par la loi (1 ou 2 mois), le propriétaire doit verser au locataire, en plus du dépôt de garantie initial, des pénalités de retard qui s'élèvent à :

• 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé si le contrat de bail a été signé après le 27 mars 2014 ;
• les intérêts au taux légal produit par le dépôt de garantie si le contrat de bail a été signé avant le 27 mars 2014.

Toutefois, la majoration du montant à restituer par le propriétaire ne s'applique pas si le retard de remboursement est lié à l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire au bailleur.

Retenue sur le dépôt de garantie : devis ou facture ?

Le propriétaire est en droit de conserver une partie voire l'intégralité du dépôt de garantie équivalente aux impayés de loyer ou de charges du locataire mais aussi pour financer les travaux causés par des dégradations du logement.

Pour cela le propriétaire doit justifier les retenues par des documents attestant des montants prélevés. Il peut s'agir de devis ou factures de travaux à réaliser, de l'état des lieux d'entrée et de sortie (leur confrontation montre l'évolution de l'état du logement), de photographies, de lettres réclamant des loyers impayés restées sans réponse, etc. 

Dans le cadre d'un contrat de bail signé après le 27 mars 2014, la loi Alur décrète que si les charges sont récupérables, le propriétaire peut réaliser un arrêté des comptes provisoire et garde alors une provision inférieure ou égale à 20% du dépôt de garantie. Il doit ensuite régulariser le solde et restituer le montant au locataire dans le mois suivant l'approbation des comptes annuels de la copropriété. Cette démarche n'est néanmoins pas obligatoire, le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d'accord et solder les comptes dans le délai traditionnel.

Quels sont les recours en cas de dépôt de garantie non restitué ?

Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie dans le délai imparti, le locataire doit suivre trois étapes :

1. Mise en demeure du bailleur : demande de restitution du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation ou auprès d'un conciliateur de justice. Son but est d'aider locataire et propriétaire à trouver une solution à l'amiable.
3. En cas d'échec de la procédure de conciliation, porter l'affaire au tribunal judiciaire dans les trois ans suivant la date théorique de restitution du dépôt de garantie.

Tant que les procédures sont en cours, les pénalités de retard mentionnées ci-dessus s'accumulent et devront être versées au locataire à l'issue de la procédure de recours.

Contrat de bail (loi Alur)

Retrouvez un modèle de contrat de bail gratuit faisant mention du dépôt de garantie (loi Alur, actualisé 2024) :

Contrat de bail mention dépôt de garantie PDF