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Photos dans un état des lieux : loi, astuces, erreurs à éviter

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Une des grandes nouveautés apportée par le décret 2016-382 de la loi Alur entré en vigueur en 2016, est la possibilité d’ajouter des photographies à un état des lieux. Ces photographies peuvent venir en illustration de l’état des lieux d’entrée et peuvent mettre à jour facilement et clairement l’évolution du logement au cours de la location (maison, appartement, studio).


Pourquoi faire des photos lors d’un état des lieux ?

Quelle est la valeur ajoutée des photos dans un état des lieux ?

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Lors de l’arrivée d’un locataire dans un logement, locataire et bailleur se donnent rendez-vous pour réaliser l’état des lieux qui leur permettra par la suite de juger de la manière la plus objective possible de la tenue du logement pas son occupant. L’état des lieux peut être réalisé sur papier ou numérique via une application. On y répertorie tous les éléments du logement en les décrivant.

On décrit par exemple l’état des sols, murs ou équipements avec des qualificatifs tels que : neuf, bon état, état d’usage ou mauvais état. Il est conseillé d’ajouter des détails pour rendre l’appréciation plus claire et précise. En ajoutant des photos à un état des lieux d’entrée, vous ajoutez des preuves objectives de l’état du logement. Plus il y a d’information sur l'état des lieux et moins il y a de risques de litiges à la sortie du locataire.

Que faut-il photographier lors d'un état des lieux ?

Tout est photographiable lors d’un état des lieux. Des sols au plafond, toute marque peut être répertoriée puis ajoutée à la description du document écrit. S’il est tout à fait possible de réaliser un état des lieux sans y adjoindre de photos, ces-dernières sont un gage de sécurité supplémentaire pour les locataires comme pour les propriétaires.

Quelle est la valeur juridique des photos dans un état des lieux ?

Ajouter des photos sur un état des lieux numérique

Si vous réalisez un état des lieux numérique, préférez les applications, celles-ci permettant d’ajouter des photographies aux descriptions des différentes pièces. Vous pourrez ainsi simplement ajouter des illustrations qui pourront être utilisées comme preuves lors du départ du locataire.

Autrement, il est également possible d'utiliser un état des lieux en format Word. Ainsi, celui-ci peut être directement complété sur ordinateur et les photos peuvent être directement ajoutées à l'état des lieux.

Ajouter des photos sur un état des lieux papier

Si vous rédigez votre état des lieux à l’écrit, il sera plus compliqué de faire valoir les photographies comme preuves. En effet, même si certains appareils datent les photos, les dates sont parfois modifiables et restent peu précises. On pourrait donc vous opposer le fait qu’elles ont été prises quelques heures après l’état des lieux et donc après dégradation.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, deux options s’offrent à vous :

  • Imprimer et faire signer et dater toutes les photos par les deux parties ;
  • Envoyer directement les photos par mail avec accusé de réception.

Quelle que soit la solution choisie, il faut bien penser à annexer les photos à l'état des lieux et à ajouter le tous au contrat de location.

Les caractéristiques d'un état des lieux

L'état des lieux : définition

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Un état des lieux est un document contradictoire qui doit être réalisé en présence du bailleur et du locataire. Dans le cas ou l'un des deux partis ne pourrait pas être présent, il est en droit de mandater une personne pour qu'elle le représente lors de l'état des lieux.

L'état des lieux sert à garder une preuve de l'état du logement avant que le locataire ne l'occupe. La comparaison avec l'état des lieux de sortie permet de constater d'éventuels dégâts. Le montant des réparations est alors déduit du dépôt de garantie (caution) par le propriétaire.

Une fois réalisé, l'état des lieux doit être signé par les deux partis et placé en annexe du contrat de location, au même titre que la notice d'information et le dossier de diagnostics immobilier.

Comment rédiger un état des lieux ?

La rédaction d'un état des lieux est un processus complexe. Il ne faut négliger aucune mention sous peine de voir le document invalidé. Pour mettre toutes les chances de son côté, il est préférable d'utiliser un modèle d'état des lieux.

Depuis la loi Elan et les mesures sur la numérisation des documents liés aux contrats de location, il est possible de réaliser un état des lieux numérique. Le document peut ainsi être rempli directement en ligne ou via une application mobile. Grâce à ce mode de rédaction moderne, l'ajout de photo est facilité, il est possible de placer les photos directement au bas du document.

Que doit contenir l'état des lieux ?

Le locataire et propriétaire doivent respecter certaines règles autrement l'état des lieux n'est pas légalement contraignant. Parmi les informations à fournir impérativement figure :

  • Les coordonnées des deux parties, dont l'adresse du bailleur ;
  • L'adresse exacte du logement ;
  • S'il s'agit d'un état des lieux d'entrée ou de sortie ;
  • La date de réalisation de l'état des lieux ;
  • Le relevé de compteur ;
  • Un récapitulatif des clés et des moyens d'accès au logement.

Quels sont les éléments à ajouter à l'état des lieux ?

Les mentions citées précédemment représentent le minimum à écrire pour s'assurer de la validité du document. Pour que l'état des lieux soit réellement utile, il faut penser à ajouter une description de chaque pièce du logement.

Dans chacune des pièces, il convient de vérifier l'état de tous les éléments, cela inclut :

  • Les fenêtres ;
  • Les prises électriques ;
  • Les murs et plafonds ;
  • Le sol ;
  • L'état des meubles si jamais le logement est meublé.

Pour plus de sécurité, le locataire peut prendre en photo ces éléments et les ajouter en annexes de l'état des lieux.