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Etat des lieux avec photos : loi, astuces, erreurs à éviter

Télécharger un Etat Des LieuxTéléchargez votre modèle d'état des lieux au format PDF. Modèle actualisé 2019 - Loi Alur.
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Une des grandes nouveautés apportée par la loi Alur est la possibilité d’ajouter des photos à un état des lieux. Elles peuvent venir en illustration de l’état des lieux d'entrée et montrer clairement l’évolution du logement au cours de la location (que ce soit une maison, un appartement ou encore un studio).


Modèle d'état des lieux (2019) - PDF

Pour ne rien oublier lors de votre déménagement, téléchargez un modèle d'état des lieux aux normes 2019, au format PDF :

 

Etat des lieux pour un logement meublé Etat des lieux pour un logement non-meublé

Pourquoi faire des photos lors d’un état des lieux ?

Quelle est la valeur ajoutée des photos dans un état des lieux ?

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Lors de l’arrivée d’un locataire dans un logement, locataire et bailleur se donnent rendez-vous pour réaliser l’état des lieux. Ce document leur permettra par la suite de juger de la manière la plus objective possible de la tenue du logement par le locataire. L'état des lieux peut être réalisé sur papier ou de façon numérique via une application. On y répertorie tous les éléments du logement, en les décrivant avec le plus de détails possible.

On décrit par exemple l’état des sols, murs ou équipements avec des qualificatifs tels que : neuf, bon état, état d’usage ou mauvais état. Il est conseillé d’ajouter des détails pour rendre l’appréciation plus claire et précise. En ajoutant des photos à un état des lieux d’entrée, vous ajoutez des preuves objectives de l’état du logement. Plus il y a d’information sur l'état des lieux et moins il y a de risques de litiges à la sortie du locataire.

Que faut-il photographier lors d'un état des lieux ?

Tout est photographiable lors d’un état des lieux. Des sols au plafond, toute marque peut être répertoriée puis ajoutée à la description du document écrit. S’il est tout à fait possible de réaliser un état des lieux sans y adjoindre de photos, ces-dernières sont un gage de sécurité supplémentaire pour les locataires comme pour les propriétaires.

Quelle est la valeur juridique des photos dans un état des lieux ?

Ajouter des photos sur un état des lieux numérique

Si vous réalisez un état des lieux numérique, préférez les applications, celles-ci permettant d’ajouter des photographies aux descriptions des différentes pièces. Vous pourrez ainsi simplement ajouter des illustrations qui pourront être utilisées comme preuves lors du départ du locataire.

Autrement, il est également possible d'utiliser un état des lieux au format Word. Ainsi, celui-ci peut être directement complété sur ordinateur et les photos peuvent être directement ajoutées à l'état des lieux.

Ajouter des photos sur un état des lieux papier

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Si vous rédigez votre état des lieux à l’écrit, il sera plus compliqué de faire valoir les photographies comme preuves. En effet, même si certains appareils datent les photos, les dates sont parfois modifiables et restent peu précises. On pourrait donc vous opposer le fait qu’elles ont été prises quelques heures après l’état des lieux et donc après dégradation.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, deux options s’offrent à vous :

  • Imprimer, faire signer et dater toutes les photos par les deux parties 
  • Envoyer directement les photos par mail avec accusé de réception

Quelle que soit la solution choisie, il faut bien penser à annexer les photos à l'état des lieux et à ajouter l'ensemble au contrat de location.

Les caractéristiques d'un état des lieux

L'état des lieux : définition

Un état des lieux est un document contradictoire qui doit être réalisé en présence du bailleur et du locataire. En l'absence d'une ou des deux parties, un mandataire (famille, ami, voisin, agence immobilière, etc.) peut se charger de l'état des lieux au nom de la personne représentée.

L'état des lieux d'entrée sert à garder une preuve de l'état du logement avant que le locataire ne l'occupe. La comparaison avec l'état des lieux de sortie permet de constater d'éventuels dégâts survenus au cours de la location. Si des dégradations sont constatées, le bailleur est en droit de conserver une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie (caution) pour couvrir les frais de réparations. 

Une fois réalisé, l'état des lieux doit être signé par les deux parties et placé en annexe du contrat de location, au même titre que la notice d'information et le dossier de diagnostics immobiliers.

Qu'est-ce qu'un document contradictoire ?Un document contradictoire est un document dont il existe plusieurs versions concordantes. Dans le cas d'un état des lieux, les deux versions sont celles du bailleur et du locataire et elles doivent apporter les mêmes informations sur l'état du logement (à l'entrée et à la sortie).

Comment rédiger un état des lieux ?

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La rédaction d'un état des lieux est un processus complexe : si le document n'est pas obligatoire, il faut qu'il contienne certaines mentions pour avoir une valeur juridique.Pour éviter tout oubli, il est préférable d'utiliser un modèle d'état des lieux.

Depuis la loi Elan et les mesures sur la numérisation des documents liés aux contrats de location, il est possible de réaliser un état des lieux numérique. Le document peut ainsi être rempli directement en ligne ou via une application mobile. Grâce à ce mode de rédaction moderne, l'ajout de photos est facilité : il est possible de les placer directement au bas du document.

Que doit contenir un état des lieux ?

Le locataire et propriétaire doivent respecter certaines règles, autrement l'état des lieux n'est pas légalement contraignant. Parmi les informations à fournir impérativement figurent :

  • Les coordonnées des deux parties, dont l'adresse du bailleur 
  • L'adresse exacte du logement 
  • S'il s'agit d'un état des lieux d'entrée ou de sortie 
  • La date de réalisation de l'état des lieux 
  • Les relevés de compteur (eau, électricité...)
  • Un récapitulatif des clés et des moyens d'accès au logement

Quels sont les éléments à ajouter à l'état des lieux ?

Les mentions citées précédemment représentent le minimum à écrire pour s'assurer de la validité du document. Néanmoins pour que l'état des lieux soit réellement utile, il faut penser à ajouter une description de chaque pièce du logement. Il convient donc de vérifier l'état de tous les éléments :

  • Les fenêtres 
  • Les prises électriques 
  • Les murs et plafonds 
  • Le sol 
  • L'état des meubles si jamais le logement est meublé (utilisez pour cela un inventaire)

Pour plus de sécurité, le locataire peut prendre en photo ces éléments et les ajouter en annexe de l'état des lieux.

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