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Assurance loyers impayés : modèle de lettre de relance, mise en demeure

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Lors d'une location, si le bailleur fait face à un impayé de loyer, la meilleure solution reste l’accord amiable avec le locataire. Toutefois, si le dialogue est infructueux, des recours formels comme l’envoi de lettres de relance ou de mise en demeure pour loyer impayé, permettent au propriétaire de faire valoir ses droits. Retrouvez nos modèles de lettres pour loyer impayé pour vous aider dans vos démarches.

Quelles sont les démarches à faire en cas de loyers impayés ?

Lorsque le bailleur constate un retard dans le paiement du loyer, il doit alors réagir rapidement afin de désamorcer le litige au plus vite.

Tenter une conciliation à l’amiable

Prendre contact avec le locataire (par téléphone, mail ou lettre simple) pour comprendre les raisons de l’impayé de loyer est la première chose à faire. En effet, il peut s’agir d’un simple oubli ou de difficultés financières passagères qui peuvent être résolues au moyen d’un accord entre le bailleur et le locataire.

Tenter de trouver une solution amiable est recommandé car elle évite souvent de lancer une procédure juridique : plan d'apurement, appel au garant, etc. Si l’un de ces compromis est retenu, il devra être consigné par écrit dans un document validé par les différentes parties. Il faut, par la suite, ajouter le document au contrat de location.

Si votre locataire a quitté le logement sans vous remettre les clefs, vous pouvez reprendre possession des lieux après un constat d’abandon des lieux effectué par un huissier de justice.

Demander le paiement des éventuelles aides, cautions, garant

Si, malgré vos efforts pour trouver une solution, le locataire ne réagit pas, vous avez plusieurs solutions pour vous couvrir en cas de loyer impayé :

  • Votre locataire bénéficie de la garantie Visale ? Prenez contact avec Action Logement
  • Vous avez souscrit une assurance loyers impayés ? Informez votre assureur de la situation en joignant les justificatifs demandés (lettres, mails, relevés de compte, etc.)
  • Informer la Caisse d'Allocations Familiales ou la CMSA (caisse de la mutualité sociale agricole). L'organisme concerné pourra alors mettre en place une procédure spécifique et suspendre le versement des allocations logement à partir du moment où la dette du locataire s’élève à plus de 2 mois de loyer hors charges.
  • L'agent immobilier bénéficiant d'un mandat de gestion immobilière si celui-ci n'a pas préalablement vérifier la situation financière du locataire

Résiliation du bail

Si toutes les étapes précédentes n’ont pas porté leur fruit, il est temps de mettre en place la demande de résiliation de bail. Celle-ci varie selon que votre contrat de location contient une clause résolutoire ou pas.

Résiliation du bail au moyen de la clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit qu’en cas d’impayé du loyer et des charges, le bail est résilié de plein droit sans qu'une décision de justice ne puisse s'y opposer. Le bailleur fait appel à un huissier de justice qui transmet au locataire et à la caution (au plus tard 15 jours après le locataire) un commandement de payer. Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer le montant des loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Pendant ce laps de temps et en cas d’impossibilité de payer, le locataire ou la caution peuvent :

  • Saisir le tribunal d’instance pour demander un délai supplémentaire ;
  • S'adresser au FSL pour demander une aide financière.

Si, au terme de ces 2 mois, le locataire n’a toujours pas payer les loyers impayés, le bailleur saisit le tribunal d'instance, seul compétent pour régler les litiges locatifs (article R221-38 du Code de l'organisation judiciaire) afin qu’il officialise l'expulsion.

Pour vous aider à faire face aux dépenses liées à la procédure judiciaire, pensez à l’aide juridictionnelle. Accordée sous conditions de ressources, elle permet de bénéficier d'une prise en charge totale ou partielle par l'État des frais de justice.

Résiliation sans clause résolutoire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, ce qui est assez rare, le bailleur fait appel à un huissier qui assigne le locataire en justice. L'acte d'assignation comprend différentes informations : la juridiction compétente, l’objet du litige, les modalités de comparution devant le juge, les preuves de tentative de conciliation à l’amiable, les pièces justificatives d'identité.

Propriétaire et locataire sont convoqués au tribunal et auditionnés par le juge qui prononcera, ou non, la résiliation du bail et l'expulsion. Si cette dernière est retenue, un huissier de justice va transmettre le jugement au locataire qui dispose d'1 mois pour faire appel du jugement à compter de la signification par huissier.

Si le locataire ne fait pas appel, l'huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution), ainsi qu'à la préfecture si le logement est l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum selon la situation (enfants, problèmes de santé, etc.).

Loyer impayé : combien de temps pour réagir ? Si la dette de votre locataire est antérieure à la loi Alur de mars 2014, vous disposez de 5 ans. Le délai passe à 3 ans si elle est postérieure à cette date. Conclusion : ne tardez pas pour mettre en œuvre vos droits.

Modèle de lettre de relance

Lettre loyer impayé : pourquoi ?

L’article 7 de la du 6 juillet 1989 dispose que :

Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Le paiement du loyer (charges comprises, le cas échéant) est donc une obligation qui incombe au locataire (généralement le 5 de chaque mois), sans que le bailleur ne lui rappelle le versement du loyer à chaque fois. Son montant est indiqué dans le contrat de location et peut être versé :

  • En espèces, pour des loyers inférieurs à 3 000 € ;
  • Par virement bancaire ;
  • Par chèque.

Les charges locatives, quant à elle, peuvent être prélevées tous les mois ou trimestres.

Attention, il arrive que le propriétaire applique des pénalités qui s’ajouteront au montant du loyer en cas de retard.

Lorsque le bailleur constate un retard, la gestion du problème reste de sa responsabilité. Il doit réagir rapidement, notamment s’il a souscrit une assurance loyer impayé. Ainsi, si le locataire doit payer le loyer le 5 du mois et que les tentatives de contact les jours suivants n’ont rien donné, la procédure standard consiste à envoyer une lettre de relance pour loyer impayé dans les 2 semaines, soit avant le 20.

Cette lettre pour loyer impayé vous protège et permet, dans bien des cas, de normaliser la situation. Vous pouvez utiliser notre modèle de lettre de relance, à envoyer en recommandé avec accusé de réception.

Modèle de lettre de relance pour loyer impayé

[Nom, prénom du bailleur]
[Adresse du Bailleur]
[Téléphone]
[Email]

[Nom, prénom du locataire]
[Adresse du locataire]
[Code postal / Ville]

À [ville], le [date]

 

Objet : Lettre de relance pour loyer en retard
Lettre recommandée avec Accusé de Réception

Madame, Monsieur,

Titulaire du bail de location signé le [date] portant sur le logement situé [adresse], vous vous êtes engagé à payer le loyer prévu dans ce bail au début de chaque période mensuelle.

À la date de ce jour, et sauf erreur de ma part, vous n'avez pas réglé les loyers et les charges des mois de [préciser], ce qui représente une somme totale de [XXX] euros.

Aussi, je vous remercie de procéder au plus vite (sous 8 jours à compter de la date de réception de la présente) au règlement de cette échéance afin de régulariser votre situation de façon amiable.

À défaut de paiement dans ce délai, vous recevrez une lettre de mise en demeure de payer.

Comptant sur votre diligence, j’attends votre paiement dès que possible.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[Nom Prénom]
[Signature]

Modèle de lettre de mise en demeure

Sans nouvelle de votre locataire sous huit jours, vous devez lui envoyer un courrier de mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le loyer est dû le 5 du mois, envoyez ce courrier le 28.

Ces délais sont indicatifs et sont surtout valables si vous avez souscrit une garantie loyer impayé. Dans le cas contraire, rien en vous empêche de faire des relances après seulement 2 jours de retard et la mise en demeure après 7 jours.

La mise en demeure pour loyer impayé doit comporter les mentions suivantes :

  • La date de rédaction ;
  • Les coordonnées du destinataire ;
  • Les coordonnées de l'expéditeur ;
  • Un rappel des loyers impayés;
  • La mention « mise en demeure » ;
  • La réclamation des sommes dues, appuyée par les textes légaux prouvant au locataire son obligation de payer son loyer ;
  • Un délai précis durant lequel le locataire devra régler sa dette locative ;
  • La signature de l'expéditeur.

Ce modèle de lettre de mise en demeure pour loyer impayé peut vous aider dans vos démarches :

[Nom, prénom du bailleur]
[Adresse du Bailleur]
[Téléphone]
[Email]

[Nom, prénom du locataire]
[Adresse du locataire]
[Code postal / Ville]

À [ville], le [date]

 

Objet : mise en demeure de payer vos loyers (numéro de votre contrat)
Lettre recommandée avec Accusé de Réception

Pièce jointe annexée : photocopie du contrat de bail

Madame, Monsieur,

Malgré notre courrier de relance en date du [date d’envoi de la lettre de relance] et nos échanges par mail et téléphone, vous n’avez toujours pas réglé les sommes dues au titre des loyers et charges pour votre location située [adresse du bien].

Voici, pour rappel, le détail de vos échéances impayées :

échéance de loyer et de charges de [mois] due depuis le [date] : [somme] euros dus, échéance de loyer et de charges de [mois] due depuis le [date] : [somme] euros dus, échéance de loyer et de charges de [mois] due depuis le [date] : [XXX] euros dus,

Vous êtes donc, à ce jour, redevable de la somme de [XXX] euros, que nous vous mettons en demeure de nous payer sous huit jours, sans quoi nous serions contraints de demander par voie judiciaire la résiliation de votre bail conformément à la clause résolutoire indiquée page [xxx] de votre contrat de location signé en date du [date signature du bail]

Vous devez également payer la somme de [XXX] euros idéalement par virement sur notre RIB joint ou par chèque à notre adresse postale suivante [adresse du bailleur]

Comptant sur votre diligence, nous attendons votre paiement dès que possible.

Cordialement,

[Nom Prénom]
[Signature]

À noter S’il y a un garant, vous devrez également lui envoyer un exemplaire de cette lettre.

Mise en demeure infructueuse : que faire après ?

Si, malgré l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour loyer impayé, le locataire ne règle pas ses dettes pas sous huit jours, plusieurs solutions sont envisageables :

  • Vous avez souscrit une assurance loyer impayé : prévenez votre assureur qui se chargera d’envoyer un commandement de payer par huissier, selon les garanties souscrites dans votre contrat. La procédure contentieuse est ensuite lancée ;
  • Vous n’avez pas souscrit de GLI : faites parvenir au locataire un commandement de payer par huissier. Si rien n’a été payé après 2 mois, saisissez le tribunal d’instance pour qu’il mette en place la procédure d’expulsion.

Pour se protéger au mieux des loyers impayés, souscrire une assurance loyer impayé reste la meilleure solution. En cas d’impayé, l’assureur se substitue au locataire et vous rembourse les sommes dues, avant de se retourner contre lui.