Le prix d’un loyer est en général librement fixé par le propriétaire bailleur. Il revient donc à ce dernier de décider combien coûte la location du logement au mètre carré et sur quoi baser sa décision. Cependant, certaines lois viennent protéger propriétaires et locataires contre de potentielles arnaques.

La fixation du loyer est donc une tâche importante si vous êtes propriétaire. Néanmoins, un bon calcul des loyers permet au propriétaire (ou aux copropriétaires) d’optimiser le rendement locatif du logement. De son côté, le locataire doit vérifier que le loyer n’est pas trop élevé par rapport au prix immobilier habituel dans le voisinage (il faut qu’il puisse payer son loyer durant la durée du bail). Pour cela, le loyer ne doit pas excéder le pouvoir d’achat des personnes vivant dans la zone géographique.

Quels sont les critères pour le prix d’un loyer ?

Un des premiers critères est bien entendu la localisation avant la fixation d’un loyer. En effet, dans les communes situées en zones tendues, le montant du loyer ne devra pas dépasser le loyer plafond. Une zone tendue est un endroit où l’offre de logement est inférieure à la demande ce qui complique l’accès à celui-ci.

Un autre critère dépend de l’usage précédent fait du logement.

  • S’il s’agit d’une première location, le propriétaire peut fixer librement le loyer. Le loyer est ensuite révisable à chaque anniversaire de la date de signature du bail.

 

  • S’il s’agit d’un logement remis en location après avoir été inoccupé moins de 18 mois, il peut être revue à la hausse dans les conditions suivantes:
    • Augmentation limitée à l’indice de référence des loyers (IRL), si aucun des travaux n’ont été effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n’est pas sous-évalué,
    • Hausse spécifique après certains travaux,
    • Augmentation spécifique du fait de la sous-évaluation du loyer précédent.

 

  • S’il s’agit d’un logement remis en location après être resté inoccupé plus de 18 mois, l’habitation est soumise aux mêmes conditions que pour une première mise en location. Le propriétaire doit se sentir libre d’exiger le loyer qu’il souhaite.

Quel prix de loyer choisir pour louer vite ?

Si vous passez par une agence de gestion locative, elle saura sûrement vous aiguiller dans votre choix. Mais elle saura également vous facturer ses services et rester floue sur les critères qui lui auront permis de déterminer un montant. Elle pourra cependant vous aider dans une réévaluation ou révision du loyer. Une agence peut également aider dans les tâches plus ou moins ennuyeuses (renouvellement de bail, paiement du loyer, réévaluation du loyer, rédaction du bail, révision annuelle du loyer, signature du bail, dépôt de garantie, …).

Pour être sûr de bien choisir le montant du loyer du bien que l’on décide de mettre en location rien de tel qu’une petite enquête de voisinage. Renseignez-vous sur les loyers des logements aux alentours et calculez un prix du mètre carré pour le quartier dans lequel se trouve votre bien. Vous pourrez ensuite évaluer une fourchette pour votre propre loyer et réajuster le montant en fonction des caractéristiques du logement. Un appartement avec balcon ou une maison avec piscine pourront par exemple avoir des loyers plus élevés.

Le propriétaire peut réaliser une augmentation de loyer si son bien immobilier est une location vide tant qu’il respecte la loi Alur (ou loi Duflot II, pour éviter une explosion des loyers à Paris et dans d’autres villes françaises) et l’encadrement des loyers mis en place en 2014 par le ministère du logement (dirigé par Cécile Duflot à cette époque). Une taxe sur les logements vacants a également été votée en 1998 et étendue en 2013.

Certains propriétaires, pour augmenter leurs revenus fonciers, augmentent leur loyer si le logement (logement neuf, logement étudiant, …) peut bénéficier d’une APL élevée, cela peut nécessiter une mise en conformité. Le logement doit, cependant, respecter certains critères de décence et l’offre et la demande doivent être favorables au propriétaire pour que celui-ci puisse pratiquer facilement ce genre de location immobilière.

Le propriétaire comme le locataire, ne doit jamais oublier que la conciliation est le meilleur moyen pour que les deux parties tirent profit de la location. Fixer un loyer maximum pour engranger le plus de profit peut augmenter les problèmes entre le locataire et le propriétaire (impayés de loyers, non-respect du règlement de copropriété fixé par le syndic de copropriété, …). En cas de litige entre les deux personnes, c’est au tribunal d’instance de statuer.

Pour plus d’informations sur la gestion locative, rendez-vous sur les pages guides et sur nos articles (les clés pour réussir son déménagement, le calcul de la taxe foncière, la rédaction d’une quittance de loyer, l’état des lieux avec un huissier de justice, …).

 

Synthèse

  1. Dans certaines zones les prix des loyers sont plafonnés
  2. Le propriétaire est libre dans le choix du loyer
  3. Le loyer d’un logement ne peut pas augmenter tant qu’il y a un locataire à l’intérieur
  4. Des travaux justifient une hausse de loyer

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