Le montant du loyer est un des points incontournables dans la gestion locative pour le propriétaire bailleur et le locataire. En effet, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est solvable et que le loyer mensuel du logement n’excède pas ses moyens.

 

lettres sur piles de pièces

La limite du loyer en fonction des revenus

Une des règles les plus connues par les propriétaires chevronnés est la limite du loyer en fonction des revenus. Cette règle stipule que le loyer maximum (hors charges locatives) que peuvent payer les occupants d’un logement est un tiers de leurs revenus nets. Si le loyer hors charges fixé par le propriétaire est supérieur à 33% du revenu net du locataire, ce dernier trouvera difficile de payer le loyer (première des obligations du locataire) et les rapports locatifs seront compliqués (risques de loyers impayés nécessitant l’intervention d’un huissier).

En zone tendue où la demande de logement est forte et le loyer de référence élevé (pour lutter contre les loyers élevés, le gouvernement a mis en place l’encadrement des loyers en 2014 avec la loi ALUR ou loi Duflot II), le propriétaire doit être vigilant et analyser méticuleusement la solvabilité du locataire pour éviter les impayés de loyers.

Par ailleurs, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer tant qu’un contrat d’habitation est en cours (même lors du renouvellement de bail avec un même locataire). Pour demander le départ d’un locataire, le propriétaire doit justifier la vente future du logement ou sa prochaine occupation par un membre de sa famille ou lui-même.

Vérifier la solvabilité du futur locataire

Mathématiquement, le propriétaire peut résoudre l’équation suivante pour s’assurer le paiement du loyer par le locataire lors de la signature du bail.

Si : 0,33 x Revenu net du locataire > Loyer hors charges du locataire ; alors le locataire est solvable.

Dans le cas contraire, le locataire n’est pas solvable.

Ainsi, si Monsieur X a un revenu net de 1 500 € par mois, le montant du loyer de sa location meublée ou non ne doit pas excéder 500 €. Pour s’assurer que le revenu annoncé par le futur locataire est exact, le propriétaire est en droit de demander le bulletin de salaire des 3 derniers mois. Le propriétaire peut également vérifier que le futur locataire est un bon payeur en demandant une quittance de loyer pour les 3 derniers mois de sa précédente location.

Pour rassurer un propriétaire (et assurer ses revenus fonciers), un tiers (ami ou famille) du futur locataire peut se porter caution afin de l’aider à payer son loyer en cas de problème. Cette pratique diminue le risque d’impayés et peut permettre au demandeur de logement de louer une habitation où le loyer (sans les charges comprises) dépasse un tiers de son revenu net. Ce cas est fréquent si vous êtes étudiant (même si vous ne logez pas dans une résidence étudiante).

Mathématiquement, cela peut se traduire ainsi :

Monsieur X hésite à postuler pour un appartement à 660 € pour lequel il a eu un coup de cœur car il touche 1 800 € nets (son loyer représente donc 37% de ses revenus). Dans ce cas, il vaut mieux qu’il postule avec un garant gagnant 3 000 € nets par mois (le loyer représente 22% du loyer du garant), il aura ainsi beaucoup plus de chance de signer le bail de location.

En France, pour faciliter l’accès au logement, le ministère du logement a mis en place les aides Loca-Pass pour aider les personne en difficultés dans le dépôt de garantie et en cas de non paiement du loyer. Les HLM et les aides au logement (dont l’APL ou autre allocation logement font partie) sont également des dispositifs pour favoriser l’accession à la location immobilière.

Achat d’un bien immobilier

Dans le cadre d’un investissement immobilier, les règles sont fixées par les banques prêtant au futur acquéreur et différent quelque peu. Lors de l’analyse d’un dossier de crédit, la banque compare l’ensemble des revenus perçus avec l’échéance mensuelle de la dette demandée. Le ratio de solvabilité maximal accepté par les prêteurs peut aller jusqu’à 40 %.

En termes mathématiques, cela peut être représenté de la manière suivante :

Pour que le futur acquéreur puisse emprunter pour acheter un bien immobilier, il faut que : 40% des revenus nets de l’emprunteur > Échéance mensuelle de la dette demandée.

Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut que la fixation du loyer soit la plus optimale possible (pas trop cher pour qu’il y ait des intéressés mais suffisamment pour que l’investissement soit rentable, des loyers trop élevés sont souvent synonymes de logements vacants). Le propriétaire doit aussi garder à l’esprit qu’une procédure d’expulsion d’un locataire en cas de problème est très lourde juridiquement.

 

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