Contrat de location, Contrat de bail modèle gratuit PDF / Word

✍ Modèle de contrat de bailTéléchargez un modèle gratuit de contrat de bail, conforme aux normes 2020 - Loi Alur.
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Essentiel lors d'un rapport locatif, le contrat de location (contrat de bail) lie le bailleur et le locataire pour une durée déterminée. Encadré par la loi Alur, ce document engage les deux parties à respecter un certain nombre de devoirs et à jouir de plusieurs droits quant au bien immobilier. Pour limiter les conflits, il est recommandé d'utiliser un modèle de contrat de location / bail, aux normes 2020.


Modèle contrat de location / contrat de bail

Contrat de location PDF

Retrouvez un modèle de contrat de location / bail gratuit à télécharger au format PDF (normes loi Alur, 2020) :

Contrat de bail meublé PDF  Contrat de bail non meublé PDF

Contrat de location gratuit Word

Téléchargez gratuitement un modèle de contrat de location / bail au format Word (normes loi Alur, 2020) :

Contrat de bail meublé Word  Contrat de bail non meublé Word

Types de contrat de location / bail et spécificités

📝 Contrat de location / bail vide

Le contrat de location / bail pour un logement vide est encadré par la loi Alur de 2014 : pour être certain de n'oublier aucune mention obligatoire, le plus simple est d'utiliser un modèle de contrat gratuit, aux normes 2020 :

Contrat de bail vide PDF

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE LOCATION VIDE
  • destination du logement : le contrat signé est un bail d'habitation, il s'agit de la résidence principale du locataire, où il n'exerce aucune activité professionnelle. Cela peut être un studio, appartement, maison, etc.
  • durée : 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). 
  • loyer : dépend de la zone dans laquelle se situe le logement (Paris ou Lille, zone tendue ou le reste du territoire métropolitain). Selon sa localisation, il ne peut pas être fixé librement ou augmenté entre deux locataires.
  • renouvellement : reconduit tacitement, si locataire ou bailleur ne donne pas son préavis.

🪑 Contrat de location / bail meublé

Encadré par la loi Alur, le contrat de location meublé doit contenir de nombreuses mentions pour avoir une valeur juridique et lier le locataire et le bailleur. Pour être sûr d'utiliser un bail aux normes, téléchargez un modèle gratuit de contrat de location meublé, au format PDF :

Contrat de bail meublé PDF

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE LOCATION MEUBLÉ
  • destination du logement : ce contrat est signé pour un logement à titre de résidence principale pour le locataire (studio, appartement, maison, etc.). Il n'y exerce aucune activité professionnelle.
  • durée : 1 an (ou 9 mois s'il s'agit d'un bail étudiant).
  • loyer : tout dépend de la localisation du logement (Paris ou Lille, zone tendue, reste du territoire métropolitain). Selon la zone dans laquelle il se situe, le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer ou l'augmenter entre deux locataires.
  • renouvellement : le bail est reconduit tacitement en l'absence de préavis donné par le bailleur et le locataire.

📑 Contrat de bail en colocation

Le contrat de bail pour une colocation diffère légèrement du contrat de bail classique : il est recommandé d'y inclure une clause de solidarité, pour s'assurer qu'en cas d'impayé d'un des colocataires, le bailleur pourra exiger le paiement de ceux restants. Pour être certain de signer un contrat avec cette clause, téléchargez un modèle gratuit de contrat de bail en colocation :

Contrat de bail en colocation PDF

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE BAIL EN COLOCATION
  • destination du logement : appartement ou maison, le logement est considéré comme la résidence principale du locataire. Aucune activité professionnelle ne peut y être exercée.
  • durée : 1 an si la colocation est meublée, 3 ans si elle vide (6 ans si le bailleur est une personne morale, comme une agence immobilière).
  • loyer : le bailleur ne peut pas toujours fixer le loyer comme il le souhaite ou l'augmenter entre deux locataires. C'est notamment le cas à Paris et à Lille ou bien dans les zones définies comme tendues.
  • renouvellement : le contrat de bail est reconduit tacitement si aucune des parties (bailleur ou locataire) n'a donné son préavis.

🎓 Bail étudiant

Destiné aux étudiants, ce contrat de location de courte durée (9 mois) permet à la fois de ne faire payer au locataire un logement que pour l'année universitaire (le plus souvent septembre à juin) et de laisser les 3 mois d'été au bailleur pour louer en location saisonnière. Retrouvez un modèle de contrat de bail étudiant, aux normes Alur (2020) :

Contrat de bail étudiant PDF

L'ESSENTIEL SUR LE BAIL ETUDIANT
  • destination du logement : studio ou appartement, il s'agit d'un logement considéré comme résidence principale du locataire. 
  • durée : 9 mois, le plus souvent de septembre à juin (année universitaire).
  • loyer : selon la zone dans laquelle se situe le logement (zone tendue, Paris ou Lille, reste du territoire), le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer ou l'augmenter entre deux locataires.
  • renouvellement : non renouvelable.

🧳 Bail mobilité

Créé par la loi Elan, le bail mobilité est un contrat très spécifique dédié aux personnes en déplacement pour une période allant de un à dix mois. Cela peut être dans le cadre d'étude, d'une formation ou d'un déplacement professionnel. Utilisez un contrat aux normes 2020 en téléchargeant le modèle de bail mobilité (format PDF) :

Contrat de bail mobilité PDF

L'ESSENTIEL SUR LE BAIL MOBILITÉ
  • locataire : étudiant, stagiaire, personnes en formation professionnelle, en mobilité professionnelle, jeunes dans le cadre d'un service civique.
  • logement : obligatoirement un meublé.
  • durée : minimum 1 mois et maximum 10 mois.
  • loyer : dépend de la zone dans laquelle se situe le logement (zone tendue, Paris ou Lille, reste du territoire métropolitain).
  • renouvellement : non renouvelable. Si le locataire souhaite rester dans le logement, il faut conclure un contrat de bail classique.

⛱️ Contrat de location saisonnière

Destiné aux locations touristiques, le contrat de bail saisonnier est obligatoire, et ce même si le bailleur passe par des plateformes en ligne comme Airbnb ou Booking. Ce document ne comporte pas les mêmes mentions qu'un contrat de bail classique et engage le vacancier et le bailleur pour toute la durée du séjour. Pour plus de simplicité, retrouvez un modèle de contrat de location saisonnière aux normes 2020 :

Contrat de bail saisonnier PDF

L'ESSENTIEL SUR LE BAIL SAISONNIER
  • déclaration : le bailleur a l'obligation de déclarer la location saisonnière auprès de la mairie de sa commune. Les démarches varient selon la taille de la ville (très grande ville, grande ville ou commune).
  • durée : moins de 90 jours.
  • loyer : libre.
  • renouvellement : non renouvelable.

🔑 Contrat de sous location

Contrairement aux autres contrats de bail, le contrat de sous location n'est pas régi par une loi spécifique : il est néanmoins nécessaire d'établir un contrat écrit entre le locataire et le sous locataire (le bailleur n'a pas à signer mais son accord est requis). Pour faciliter les démarches, retrouvez un modèle gratuit de contrat de sous location (normes 2020) :

Contrat de sous location PDF

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE SOUS LOCATION
  • accord du bailleur : il est obligatoire d'obtenir l'accord du bailleur avant de sous louer.
  • loyer : il ne peut dépasser le loyer initial du locataire.
  • durée : pas de limitation.
  • sous location saisonnière : si la sous location est utilisée dans le cadre d'une location saisonnière (par exemple l'été), elle peut s'apparenter à une location touristique et passer par le modèle de bail saisonnier. Elle doit alors obéir aux mêmes règles (notamment être déclarée à la mairie et respecter le nombre de jours maximum autorisés).

💬 Contrat de bail précaire (bail dérogatoire)

Plus communément appelé bail précaire, le bail dérogatoire offre la possibilité de contourner les règles des contrats classiques et de permettre une location de courte durée. Il concerne uniquement les baux commerciaux.

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE BAIL PRÉCAIRE
  • destination du bien immobilier : uniquement des locaux à usage commercial.
  • durée : pas de durée minimale mais maximum 3 ans.
  • loyer : librement fixé.
  • renouvellement : si le locataire souhaite toujours occuper les locaux à la fin des 36 mois du bail précaire, le contrat devient un bail commercial.
  • bail précaire VS convention d'occupation précaire : le bail précaire est destiné aux baux commerciaux, la convention d'occupation précaire aux baux d'habitation.

🏪 Contrat de bail commercial

Le bail commercial est réservé aux locaux dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Ce document protège à la fois le bailleur et le locataire sur de nombreux aspects, d'autant plus depuis la loi Pinel. Retrouvez un modèle de bail commercial, aux normes légales (2020) :

Contrat de bail commercial PDF

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL
  • destination du logement : uniquement des locaux à usage commercial.
  • durée : 3, 6 ou 9 ans.
  • état des lieux : obligatoire depuis la loi Pinel, à l'entrée et à la sortie du locataire.
  • enregistrement : il est obligatoire d'enregistrer le bail commercial avec un notaire, ainsi qu'auprès du service des impôts.
  • loyer : fixé librement mais augmentation possible tous les 3 ans via l'indice des loyers commerciaux (ILC). Cette augmentation est cependant limité à +10% du loyer de l'année précédente.
  • renouvellement : possible, avec un préavis de 6 mois. La rédaction d'un avenant au bail est alors nécessaire pour attester du renouvellement.
  • bail commercial ou professionnel : le bail commercial est dédié aux activités commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Le bail professionnel est réservé aux personnes exerçant une activité libérale.

💼 Contrat de bail professionnel

Le bail professionnel est dédié aux locataires dont les revenus imposables rentrent dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s'agit le plus souvent des professions libérales (avocats, notaires, apporteurs d'affaires, experts comptables, médecins, etc.). Pour être certain d'utiliser un contrat conforme à la réglementation en vigueur, téléchargez gratuitement un modèle de bail professionnel (normes 2020) :

Contrat de bail professionnel PDF

L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE BAIL PROFESSIONNEL
  • destination du logement : uniquement pour les locataires exerçant une activité autre que commercial, artisanal, agricole et industriel. Il s'agit donc souvent de professions libérales.
  • durée : 6 ans minimum.
  • état des lieux : obligatoire (entrée et sortie)
  • loyer : fixé librement, révision possible tous les ans (souvent via l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers des activités tertiaires).
  • renouvellement : reconduit tacitement à terme, pour une durée identique à celle du bail initial.
  • bail professionnel ou commercial : le bail professionnel est dédié aux locataires exerçant une profession libérale. Le bail commercial est dédié aux activités commerciale, artisanale, agricole ou industrielle.

Que dit la loi sur le contrat de location ?

contrat de bail loi alur

La loi Alur et la loi Elan ont eu de nombreux impacts sur les contrats de location, en modifiant les mentions obligatoires ou tout simplement en créant de nouveaux formats (tels que le bail mobilité) :

Loi Alur : encadrement des loyers et nouveaux contrats

En 2014, la loi Alur (loi pour l'accès à l'urbanisme rénové) encadre plus fortement les baux d'habitation. Deux grandes catégories de mesures ont été appliquées :

  • nouveaux modèles de contrats de bail : entrés en vigueur en 2015, les nouveaux modèles de bail d'habitation sont dédiés aux logements meublé et vide. La loi précise désormais le contenu obligatoire de chacun : surface habitable, loyer de référence de la zone, le montant du loyer du précédent locataire, la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication et la liste des travaux potentiels effectués depuis la fin du dernier bail.
  • l'encadrement des loyers : la loi Alur a classé certaines zones où il est particulièrement difficile de se loger, dû à un écart fort entre l'offre et la demande de logement. Ces zones appelées "zone tendues" voient leur délai de préavis réduit à un mois (qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé) et le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires. Paris et Lille, toutes deux en zone tendue, ont choisi d'y ajouter un encadrement des loyers avec plafond : le loyer ne peut être librement fixé par le bailleur mais doit respecter un certain loyer plafond, défini selon plusieurs critères (nombre de pièces, meublé ou vide, date de construction de l'immeuble, etc.).

Les modifications de la loi Elan

Adoptée au Sénat en automne 2018, loi Elan (loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a apporté de grandes modifications sur l'immobilier. On retrouve 4 mesures phares touchant à la location :

  1. la création du bail mobilité : ce nouveau contrat répond au besoin croissant de flexibilité des locataires. Destiné aux locataires cherchant un logement de courte durée (entre 1 et 10 mois), ce contrat se destine surtout aux jeunes en stage, en alternance ou encore aux personnes en apprentissage ou effectuant un service civique.
  2. le carnet numérique du logement : ce document se présente comme "le carnet de santé" du logement, on y retrouve toutes les informations utiles à l'entretien du logement. A terme, il doit aussi inciter à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier et donc diminuer ses factures d'énergie. Il se présente sous format dématérialisé et est obligatoire depuis janvier 2020 pour tous les logements neufs et le sera à partir de 2025 pour l'ensemble des logements existants.
  3. une alternative à la caution classique avec la Garantie Visale : proposé par Action Logement, ce dispositif gratuit est dédié aux locataires ayant des difficultés à trouver un garant. L'organisme s'engage à payer le bailleur en cas de manquement du locataire et se tourne ensuite vers ce dernier pour être remboursé. Le dispositif est néanmoins soumis à des critères d'éligibilité.
  4. le contrat de cohabitation solidaire intergénérationnelle : ce nouveau contrat a un double objectif, à savoir permettre aux jeunes de se loger à moindre coût et aux personnes âgées d'éviter l'exclusion sociale. Il faut cependant que le locataire et le sous locataire répondent à plusieurs critères (notamment d'âge).

Quel contrat pour quel locataire ?

Il existe de nombreux modèles de contrats de location, adaptés à chaque type de locataire et à l'usage qu'il souhaite faire du bien immobilier.

Quel contrat pour quel locataire ?
🔍 Je cherche à louer... 📃 Type de contrat
Un logement à titre de résidence principale Contrat de bail vide ou meublé
Un logement en colocation Contrat de bail en colocation
Un logement pour un étudiant (studio, appartement) Bail étudiant, contrat de bail classique ou contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire
Un logement pour une courte période (quelques mois) Bail mobilité
Un logement pour des vacances (location touristique) Contrat de bail saisonnier
Un local commercial Contrat de bail commercial
Un local où exercer mon activité libérale Contrat de bail professionnel
Un logement en sous location Contrat de bail en sous location ou contrat de bail saisonnier

Quelles sont les clauses abusives d'un contrat de bail ?

Les clauses abusives sont des clauses rajoutées dans le contrat de bail initial et qui n'ont aucune valeur juridique (interdites et illégales). Elles comprennent notamment tout clause qui :

contrat de bail clauses abusives
  • impose au locataire des frais supplémentaires, en plus des charges et du loyer convenus ;
  • autorise le bailleur à prélever les loyers directement sur le salaire du bailleur ;
  • autorise le bailleur à percevoir des montants comme "amendes et pénalités" en cas de non respect d'une des clauses du bail ;
  • impose au locataire de verser un montant supplémentaire au dépôt de garantie convenu, lors de la réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • fait payer au locataire l'envoi de quittance de loyer tous les mois ;
  • oblige le locataire à souscrire l'assurance habitation choisie par le bailleur ;
  • interdit au locataire d'héberger des invités chez lui ;
  • interdit au locataire d'utiliser le logement pour exercer une activité associative, politique ou syndicale ;
  • impose que le locataire est automatiquement responsable de toute dégradation dans le logement ;
  • oblige le renouvellement automatique du bail initial pour moins de 3 ans ;
  • prévoit la résiliation pour d'autres motifs que ceux décrits dans les clauses résolutoires.

Si le locataire a un doute sur une clause inscrite dans le contrat de bail, il peut contacter gratuitement l'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) de sa région.

Quelles sont les clauses résolutoires ?

Les clauses résolutoires sont des clauses légales, que le bailleur peut inclure dans le contrat de location. Ces dernières permettent de résilier le bail si le locataire ne les respecte pas. Les clauses résolutoires dans un bail sont les suivantes :

  1. non paiement du loyer ou des charges ;
  2. défaut de versement du dépôt de garantie ;
  3. défaut d'assurance habitation ;
  4. en cas de nuisances sonores (tapage nocturne, diurne).

Contrat de bail avec clause résolutoireTéléchargez un modèle de contrat de bail avec l'ensemble des clauses résolutoires (normes 2020, loi Alur) :
Contrat de bail avec clauses résolutoires PDF

Comment rédiger un contrat de location ?

contrat de bail rédaction

Tout contrat de location doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires pour avoir une valeur légale :

1️⃣ La désignation des parties

Le contrat de bail doit clairement stipuler quelles sont les parties concernées : 

  • Nom et domicile du bailleur (ou nom et siège social du gestionnaire) ;
  • Nom du locataire (ou des locataires, dans le cadre d'une colocation) ;
  • Date de début du bail ;
  • Durée du bail.

La caution doit-elle figurer dans le bail ?La caution (personne qui se porte garant pour le locataire en cas d'impayés) n'a pas à signer ou à figurer dans le bail. En revanche, elle doit signer un acte de cautionnement pour marquer son engagement auprès du bailleur.

2️⃣ Informations sur le logement

Cette partie du contrat de bail fournit une description complète du logement. Il faudra préciser :

contrat de bail mentions obligatoires
  1. le type de bien immobilier : studio, appartement, maison, etc. ;
  2. le nombre de pièces principales ;
  3. le type de bâtiment (immeuble, copropriété...) et la date de construction ;
  4. les équipements à usages privatifs et communs (terrasse, jardin, garage, cave, etc.) ;
  5. la surface habitable du logement ;
  6. les modalités de production du chauffage et de l'eau chaude (individuel ou collectif) ;
  7. les travaux réalisés au cours des 6 derniers mois : 

Surface habitable manquante ou erronéeSi la surface n'est pas mentionnée ou est erronée (volontairement ou pas), le locataire peut demander une diminution de loyer.

3️⃣ Destination du bien immobilier

Le bien loué peut avoir plusieurs usages, qu'il faut préciser sur le contrat de bail.

Destination du bien immobilier
🏠 Bail d'habitation 💻 Bail mixte
Destiné aux locations à usage de résidence principale ou secondaire pour le locataire, le bail d'habitation est signé pour un locataire n'exerçant aucune activité professionnelle dans le logement. Le bail mixte permet au locataire de considérer le logement à la fois comme sa résidence mais aussi comme son lieu de travail, dans le cadre d'une profession libérale.

Si le bien immobilier est destiné exclusivement à une activité commerciale, il faut alors signer un bail commercial.

4️⃣ Durée du bail de location

Doit être précisé dans le contrat de location la durée de l'engagement entre le bailleur et le locataire, qui dépend du type de logement et du statut du bailleur :

  1. Le logement est vide : la durée du bail est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale.
  2. Le logement est meublé : la durée du bail d'habitation est alors d'un an ou de neuf mois dans le cadre d'un bail étudiant. Ce dernier peut être signé pour un logement classique (studio, appartement), il ne s'agit pas obligatoirement d'un logement en résidence étudiante.

A noter qu'il s'agit de durées pour le bail d'habitation classique (ou étudiant) : le bail professionnel, commercial et saisonnier sont soumis à une législation différente.

5️⃣ Loyer et charges

Le contrat de location doit stipuler les modalités liées au loyer, à sa révision et aux charges imputables au locataire. Il doit ainsi mentionner les modalités de paiement du loyer (dont la date) ainsi que le loyer du précédent locataire (si ce dernier a quitté le logement il y a moins de 18 mois). Concernant le montant du loyer, il ne peut être fixé librement selon la zone dans laquelle se situe le logement :

contrat de location loyer
  • en zone tendue : le loyer ne peut être augmenté entre deux locataires (encadrement des loyers à la relocation), sauf exceptions ;
  • à Paris intra muros et à Lille : non seulement le loyer ne peut être augmenté entre deux locataires mais il ne peut également pas être fixé librement par le bailleur. Il doit respecter un certain loyer plafond, revu chaque année.
  • dans le reste du territoire métropolitain : le bailleur peut librement fixer le loyer et l'augmenter (ou le diminuer) entre chaque locataire, s'il le souhaite.

Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, indiquez votre ville :

  • Ambléon
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • Ambérieu-en-Bugey
  • Ambérieux-en-Dombes
 

Réviser le loyer en zone tendueCependant, le loyer peut être revu chaque année via l'IRL (indice de référence du loyer), si une clause le stipule dans le contrat. Pour être certain de pouvoir en bénéficier, utilisez un modèle de contrat de bail avec la clause :
Je télécharge un contrat de bail PDF

6️⃣ Le dépôt de garantie (caution)

Appelé à tort caution, le dépôt de garantie est la somme versée au bailleur par le locataire, pour toute la durée de la location. Ce montant est une assurance pour le bailleur : il pourra en conserver une partie voire l'intégralité pour payer les travaux de réparations en fin de location si le locataire a commis des dégradations dans le logement. Pour éviter les abus, la loi Alur a encadré le montant que peut exiger un bailleur :

  • 1 mois de loyer maximum pour un logement vide ;
  • 2 mois de loyer maximum pour un logement meublé.

Défaut de versement du dépôt de garantieLe défaut de versement du dépôt de garantie peut figurer comme une clause résolutoire du contrat de location : si le locataire ne verse pas la somme convenue au bailleur, celui-ci peut être en droit de résilier le bail.

7️⃣ Les frais d'agence

Si le propriétaire fait appel à une agence immobilière pour gérer son bien, le contrat de location doit alors spécifier les informations concernant le partage des frais ainsi que le montant des honoraires.

Il n'existe pas de réglementation concernant les frais d'agence en location, il est donc recommandé de les négocier. Cependant, la loi Alur a imposé que la part imputable au locataire ne pouvait dépasser celle imputable au bailleur. Elle a aussi instauré des plafonds concernant la part du locataire.

8️⃣ Annexes du contrat de location

Le contrat de bail est accompagné d'un certain nombre d'annexes, certaines obligatoires, d'autres optionnelles.

ANNEXES DU CONTRAT DE BAIL

 Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT)

Depuis 2018, ce dernier doit être envoyé au locataire par mail (à moins qu'il ne fasse la demande expresse de le recevoir au format papier). Ce dossier comporte un ensemble de diagnostics portant sur l'état du logement : état de l'installation électrique, de gaz, diagnostic de performance énergétique (DPE). S'ajoute à cela le diagnostic ERNMT, obligatoire uniquement pour les biens situés dans les zones à risques ; et le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

 La notice d'information relatives aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

Document informatif, la notice permet de lister l'ensemble des droits et de devoirs qui incombent aux locataires et aux bailleurs pendant toute la durée de la location. Depuis la loi Alur, c'est un document obligatoire à joindre en annexe du contrat de bail.

 L'état des lieux 

La loi n'impose pas la réalisation d'un état des lieux à l'arrivée dans le logement. Néanmoins, pour limiter les litiges entre bailleur et locataire, il est fortement recommandé d'en réaliser un : ce document est alors à placer dans les annexes et servira en fin de location à constater l'évolution du logement.

 L'attestation d'assurance contre les risques locatifs

Tout locataire doit obligatoirement souscrire une assurance contre les risques locatifs lors de son arrivée dans un logement. Cette dernière couvre le locataire en cas de dommages causés par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion (fuite de gaz, par exemple). Seuls cas où elle n'est pas nécessaire : pour une location saisonnière ou un appartement de fonction.

 La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information

Cette liste obligatoire concerne tous les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication : fibre, câble TNT, etc.

 La grille de vétusté

Ce document n'est pas obligatoire mais peut simplifier les relations entre bailleur et locataire : il permet en fin de location d'estimer plus simplement ce qui s'apparente à de la vétusté (usage normal du logement) et à des dégradations (usage anormal).

 Convention Anah

Si le logement est conventionné, une copie de la convention Anah peut être jointe au contrat de bail. 

 Règlement de copropriété

Si le logement se situe dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété peut être ajouté dans les annexes. Ce dernier porte sur l'usage des parties communes et privatives de l'immeuble.

⚠️ Les erreurs à ne pas commettre

Rédiger un bail de location est un procédé complexe, il est facile de commettre des erreurs :

contrat de bail erreurs
  • Ne pas confondre le contrat de location pour un bail d'habitation destiné à la résidence principale du locataire et le bail d'habitation pour la résidence secondaire.
  • Une fois signé, il est impossible de modifier le contrat de bail initial : si le moindre changement est à signaler, il faut conclure la signature d'un avenant au bail.
  • La date de début de contrat peut être différente de celle de remise des clés.
  • Il existe différents modèles de contrat de bail, selon le type de location : saisonnière, local à usage commercial, professionnel, etc. La législation qui les encadre n'est pas la même.
  • Un parking ou garage constituant une annexe du contrat de location initial ne nécessite pas un contrat dédié. En revanche, si le parking / garage est loué indépendamment, il nécessite son propre contrat de location.

Modifier, renouveler et résilier

Les modalités de modification et de résiliation du contrat de bail / location sont très réglementées par la loi Alur :

Avenant au contrat de location

Il est impossible de modifier directement un contrat de location : en cas de changement sur un des aspects du contrat, il faut signer un avenant au bail, qui sera annexé au contrat initial. Les changements suivants nécessitent par exemple la signature d'un avenant au bail :

contrat de bail avenant
  • changement d'un colocataire ;
  • augmentation du loyer suite à la révision annuelle via l'IRL ;
  • modification du montant des charges locatives ;
  • séparation d'un couple lorsque les deux ont signé le contrat de bail ;
  • prolongation de la durée du contrat initial.

Pour plus de simplicité, retrouvez un modèle d'avenant au bail, au format Word :

Je télécharge un avenant au bail WORD

Renouvellement du contrat de location

Arrivé à l'échéance du bail, et si ni le locataire ni le propriétaire n'ont donné leur préavis alors le bail est reconduit tacitement ou sur proposition du propriétaire bailleur.

Résiliation du contrat de location

La résiliation du contrat de bail peut être à la demande du locataire ou du bailleur. Néanmoins, selon la partie demandeuse, la procédure à respecter varie :

contrat de bail resiliation
  1. le locataire résilie le contrat de bail : le locataire peut demander la résiliation du bail à n'importe quel moment durant la location. Il doit cependant respecter une période de préavis, de 1 ou 3 mois (selon les caractéristiques du logement et la situation personnelle et professionnelle du locataire). Le locataire peut donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou encore par remise en main propre (contre décharge).
  2. le propriétaire résilie le contrat de bail : le bailleur ne peut résilier qu'à échéance du bail et uniquement pour 3 raisons : l'intention de vendre le bien immobilier, d'y habiter (ou d'y loger un membre de sa famille) ou pour motifs légitimes et sérieux (retard de paiements, nuisances sonores, etc.). Il doit aussi respecter un préavis de 3 mois (logement meublé) ou 6 mois (logement vide).

Résiliation de bail par courrier électroniqueUne lettre de résiliation du contrat de location n'a aucune valeur si elle est envoyée par mail. Il vaut mieux privilégier l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.

F.A.Q.

📑 Titulaire du contrat de location ou du bail

Dans le cas d'amis ou de concubins voulant louer ensemble (personnes non mariées et non pacsées), il suffit de signer un seul contrat. On peut donc distinguer deux situations : 

  1. seul un des locataires signe le bail : il est considéré comme l'unique locataire. Les autres occupants sont considérés comme hébergés à titre gracieux et n'ont de ce fait aucun droit sur le logement.
  2. tous les locataires signent le bail : de cette façon, ils deviennent colocataires et ont donc les mêmes droits et obligations concernant le contrat de location. Cette solution est à privilégier car plus sûre.

Ajout d'un signataireDans le cas d'un unique signataire, le locataire restant peut parfois changer d'avis et demander à figurer sur le contrat de location. Rien n'oblige le bailleur à accepter la demande, néanmoins il a tout intérêt à le faire car cela renforce la solvabilité de son locataire initial. Pour ce genre de modification, un avenant au bail indiquant l'ajout d'un locataire est suffisant.

❔ Quelle différence entre un bail et un contrat de location ?

Il n'y aucune différence juridique entre un bail et un contrat de location : il s'agit bien du même contrat, défini par la loi Alur.

📃 En combien d'exemplaire doit être établi le contrat de bail ?

Le contrat de bail doit être établi en autant d'exemplaires qu'il existe de parties : une pour le locataire, une pour sa caution (personne qui se porte garante en cas d'impayés) et une pour le propriétaire bailleur.

❌ Comment casser un bail de location ?

La procédure à respecter pour casser un bail de location diffère selon la partie prenante :

  1. Le locataire veut casser le bail de location : le locataire doit prévenir son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter une période de préavis (1 ou 3 mois, selon les caractéristiques du logement ou la situation du locataire). S'il respecte le préavis de départ, il peut casser le bail à tout moment de la location.
  2. Le propriétaire bailleur veut casser le bail de location : le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à échéance du bail, via une lettre recommandée avec accusé de réception. Il ne peut le faire que dans 3 situations : s'il souhaite vendre le bien ; s'il souhaite habiter le logement (ou y loger un proche) et s'il a des motifs légitimes et sérieux pour rompre le bail (nuisances sonores, retard de paiement de loyer, etc.). Par ailleurs, il doit également respecter une période de préavis (3 mois pour un logement meublé / 6 mois pour un logement vide).

✍ La caution doit-elle signer le bail ?

Il n'est pas nécessaire que la caution signe le bail de location : qu'elle soit solidaire ou simple, elle n'est pas signataire du contrat et n'a pas l'obligation d'être présente lors de sa signature.

Néanmoins, elle doit signer un acte de cautionnement qui atteste qu'elle se porte garant du locataire en cas d'impayés.

🔑 Comment faire un contrat de location en colocation ?

Il y a deux possibilités concernant le contrat de location en colocation :

  1. rédiger plusieurs baux : chaque colocataire a donc un bail qui lui est propre, qui définit son loyer, ses charges, le montant du dépôt de garantie individualisé ainsi que la répartition du bien immobilier en plusieurs lots. Il devra aussi déterminer quel espace est privé ainsi que les conditions d'accès aux espaces communs. Si cette solution fait que la gestion locative est plus chronophage, elle a le mérite de permettre une plus grande flexibilité (au départ et à l'arrivée d'un colocataire).
  2. rédiger un bail solidaire (unique) : il existe un seul contrat de location, que tous les colocataires signent. Le loyer, les charges, le montant du dépôt de garantie sont communs aux colocataires : pour se protéger des risques de loyers impayés, le propriétaire bailleur a tout intérêt à ajouter une clause de solidarité au contrat. Cette dernière précise qu'en cas de départ d'un des colocataires, lui et sa caution restent solidaires du paiement du loyer pendant 6 mois (ou jusqu'à ce qu'une nouvelle personne le remplace dans la colocation).

🏙️ Comment résilier un contrat de location d'appartement ?

Pour résilier un contrat de location pour un appartement, il faut suivre plusieurs étapes :

  1. respecter la période de préavis : il s'agit d'un mois pour un appartement meublé et de trois mois pour un appartement vide. Néanmoins, dans un appartement vide, cette période peut être réduite à un mois si le logement présente certaines caractéristiques (se situe en zone tendue, par exemple) ou sous certaines conditions liées au locataire (mutation professionnelle, perte d'emploi, bénéficiaire du RSA, problème de santé, etc.).
  2. prévenir de son départ : il faut donner son préavis au propriétaire bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou encore en main propre contre décharge ou récépissé. Il est recommandé d'y inclure certaines informations clés, telles que la date de prise à effet du départ ou bien encore la condition remplie pour une réduction du préavis de départ.

💸 Comment avoir un garant en location ?

Il existe plusieurs solutions pour avoir un garant en location :

  • un proche se porte garant : souvent de la famille mais il peut s'agir d'un ami. C'est la solution qui est majoritairement utilisée et qui rassure aussi les propriétaires bailleurs de par les liens qui unissent le locataire et sa caution (souvent ses parents).
  • opter pour la Garantie Visale : ce procédé est une alternative gratuite pour les locataires rencontrant des difficultés à trouver une caution. Action Logement se porte garant pendant 3 ans et indemnise le propriétaire en cas d'impayés. Il se tourne ensuite vers le locataire pour le remboursement (sans frais supplémentaire). Cependant, pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter certains critères.
  • dernière solution, la caution bancaire : la caution bancaire permet à une banque de se porter garant pour le locataire. Le locataire doit déposer sur un compte l'équivalent du montant du loyer pour l'intégralité de la durée de la location. En cas d'impayé, la banque puisera dans ce compte pour payer le propriétaire bailleur. De ce fait, ce système est loin d'être avantageux pour le locataire, puisqu'il faut pouvoir disposer à l'avance d'un tel montant.

💬 Peut-on louer sans contrat de location ?

Pour les baux d'habitation (logement meublé, vide), la loi n'impose aucunement l'usage d'un contrat de location / bail : un bail verbal peut tout à fait suffire (il n'existe aucune sanction en cas d'absence du contrat écrit). Il peut être prouvé par l'encaissement d'un loyer ou par témoignage (voisinage, gardien de l'immeuble, etc.). Cependant, il est vivement conseillé d'opter pour sa version écrite, pour éviter les potentiels litiges (réviser le loyer, clauses résolutoires).

De plus, le bailleur a l'obligation de transmettre le dossier de diagnostics techniques au locataire, sans quoi il s'expose à des sanctions.

Régulariser un contrat de location verbalA n'importe quel moment de la location, chaque partie peut demander la régularisation du contrat de location verbal en le posant par écrit. Auquel cas, le contrat devra comporter l'ensemble des mentions obligatoires prévues par la loi Alur. Si le bailleur souhaite rajouter des clauses facultatives, il doit obtenir l'accord du locataire.

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