Guides

Vous trouverez ici mes guides pratiques pour en finir avec les zones de doute et les galères pour votre gestion locative.

État des lieux

Contrat de Bail

 

Pourquoi gérer soi-même son bien en location ?

Rentabiliser son investissement immobilier dépend de facteurs nombreux et complexes. Si la première précaution consiste à investir dans un secteur géographique où les activités industrielles et tertiaires sont en expansion, avec pour conséquence une demande locative soutenue, gérer soi-même son bien en location permet une optimisation des rendements en réduisant les frais.  

En gérant vous-même votre bien en location, vous gardez la maîtrise complète de chaque décision, choix des locataires, ou du montant des loyers.  Mais vous en assumerez en contrepartie tous les risques. Il vous faudra  donc très vite apprendre à équilibrer cette équation des soucis et du rendement. Vous devrez y consacrer du temps, connaître les règles essentielles à respecter pour éviter les déconvenues.

Le nombre de bailleurs ayant choisi de se passer d’intermédiaires pour gérer leurs biens en location est supérieur au nombre de bailleurs ayant fait appel à un professionnel. La gestion par le propriétaire lui-même n’est donc pas une démarche marginale mais courante.

S’il reste inoccupé, un bien immobilier, représente une charge financière d’impôts, d’entretien et de surveillance. En laissant un logement vide, vous vous exposez parfois même à subir l’occupation illicite et dégradations. Il est donc indispensable de trouver aussi rapidement que possible un locataire afin de percevoir des loyers.

Comment bien louer un logement ?

Le premier paramètre à prendre en compte est la demande. Celle-ci n’est pas la même dans selon le type dactivité centrale dans la ville. Là où les étudiants sont nombreux du fait de la présence de grandes écoles, d’une ou plusieurs universités les locataires seront différents de ceux d’une ville touristique accueillant toute l’année ou seulement à la belle saison de nombreux vacanciers. Les loisirs et la formation ne sont pas les seuls facteurs influents sur le marché de l’immobilier locatif.  Le redéploiement tertiaire et industriel des dernières années a provoqué une vague de demande de logements dans les grandes métropoles urbaines,  comme Lyon, Lille, Bordeaux et Toulouse et beaucoup d’autres encore.

L’attente et la demande de logement ne sont pas les mêmes selon qu’elles émanent de familles à la recherche d’une location saisonnière, d’un cadre avec sa famille accédant à l’emploi ou d’un jeune étudiant. Le propriétaire pourra dès lors, et selon les circonstances, opter pour une location vide ou meublée, une location étudiante ou saisonnière.

Un contrat de bail « classique » de trois ans avec tacite reconduction demandera moins de travail administratif  et moins de déplacements qu’une locations saisonnières ou étudiantes. Ces dernières verront alterner les périodes creuses et les périodes d’occupation. Elles vous obligeront également à multiplier les contacts, rencontres, états des lieux et vérifications des garanties financières nécessaires.  La compensation viendra des loyers plus élevés pour les logements meublés par rapport aux locations de logement vides sur le long terme. Ce type de logement entraîne également moins de contrainte sur la durée car il sera plus simple de trouver acquéreur pour votre bien.

Les diagnostiques

La loi impose de louer un logement décent, en bon état, qui ne mette pas en danger la sécurité et la santé des occupants. Même si la législation semble complexe, l’information est accessible en ligne et le propriétaire pourra  se familiariser rapidement  avec les diagnostics. Vous en trouverez la liste sur service-public.fr. Elle coñprend entre autre un bilan Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), le Diagnostic de Performance Energétique (DPE location) ou encore le diagnostic de surface Loi Boutin (Attestation de surface habitable réelle). Deux indispensables sont le Diagnostic Electricité à la location qui atteste du bon état des installations électriques,  et le Diagnostic Gaz à la location.

Si cet inventaire des diagnostics peut apparaître comme un véritable parcours d’obstacles, il faut garder en mémoire que tous ne sont pas obligatoires. Beaucoup dépendent de la date de construction de l’immeuble. Des entreprises, pour plus d’information rendez-vous sur ma page diagnostic. Pour faire ses examens, vous devez passer par des professionnels ayant les compétences et les certifications requises. En outre, en cas d’accident pour le locataire, le diagnostic vous apportera une couverture juridique solide.

Comment fixer le loyer ?

Les loyers sont moins chers à Lyon qu’à Paris, moins chers à Bordeaux qu’à Lyon, etc… Ils sont moins chers en périphérie qu’en centre-ville. Il reste qu’une maison individuelle avec un petit jardin en seconde couronne, à quelques kilomètres d’une ville moyenne trouve preneur dans les quelques jours qui suivent sa mise sur le marché. À l’inverse, un appartement de même surface en centre-ville trouvera plus difficilement preneur.

De très nombreux paramètres entrent en ligne de compte pour fixer le montant du loyer. Le meilleur indicateur reste le marché local, même si les comparaisons sont délicates et il faut prendre en compte l’environnement, quartier résidentiel ou non, les transports en commun, l’accessibilité, la sécurité, la présence d’un ascenseur, la proximité des écoles, des commerces, des soins de santé, qui rendent certains logement identiques en surface et en confort beaucoup plus prisés que d’autres.   

En bref

Si la gestion des biens en location n’échappe pas à la complexité du monde environnant, de nombreux outils existent qui permettent d’y faire face. Vous trouverez toutes les informations nécessaires dans mes pages guide et mes articles. Les gains financiers d’une gestion par soi-même des biens en location sont réels et méritent une prise en compte minutieuse, attentive  et sereine, avec des résultats qui ont déjà convaincu plus d’un propriétaire sur deux.