Guides

Vous trouverez ici les guides pratiques pour en finir avec les difficultés dans votre gestion locative et pour signer un bail en toute sérénité.

Pourquoi gérer soi-même son bien en location ?

Rentabiliser son investissement immobilier en mettant le logement en location dépend de facteurs nombreux et complexes. Si la première précaution consiste à investir dans un secteur géographique où les activités industrielles et tertiaires sont en expansion avec une demande locative soutenue (indice de référence des loyers faisant foi), gérer soi-même son bien en location permet de réduire les frais d’agence (remise des clés, rédaction du bail, signature du bail, rédaction de la quittance de loyer, …).

En gérant vous-même la location immobilière de votre bien, vous gardez la maîtrise complète de chaque décision, du choix des locataires au montant des loyers.  Cependant vous en assumerez aussi tous les risques (loyers impayés, dégâts, fixation du loyer, …). Il faudra donc apprendre très vite à équilibrer cette équation entre obligations du bailleur et rendement. Vous devrez y consacrer du temps et connaître les règles essentielles (obligations du locataire, délai de préavis, …) à respecter pour éviter les déconvenues.

En général, un propriétaire bailleur choisit de se passer d’intermédiaires pour gérer ses biens en location. La gestion par le propriétaire lui-même n’est donc pas une démarche marginale mais courante même s’il doit rédiger les baux.

Si elle n’est pas mise en location, une habitation, représente une charge avec les impôts, l’entretien et la surveillance. En laissant un logement vide, vous vous exposez parfois à une occupation illicite et à des dégradations. Le propriétaire doit donc trouver aussi rapidement que possible un locataire afin de percevoir des loyers.

Comment bien louer un logement ?

Le premier paramètre à prendre en compte est la demande. Celle-ci n’est pas la même selon la ville dans laquelle est établi le logement. Là où les étudiants (souvent en colocation) sont nombreux du fait de la présence de grandes écoles, d’une ou plusieurs universités. Les locataires seront différents de ceux d’une ville touristique accueillant toute l’année ou seulement à la belle saison de nombreux vacanciers.

L’attente et la demande de logement ne sont pas les mêmes selon qu’elles émanent de familles à la recherche d’une location saisonnière ou d’un étudiant. Le propriétaire pourra dès lors, et selon les circonstances, opter pour une location vide ou meublée, une location étudiante ou saisonnière.

Un bail d’habitation ou bail locatif « classique » de trois ans avec tacite reconduction demandera moins de travail administratif  et moins de déplacements qu’une location saisonnière ou étudiante. Ces dernières verront alterner les périodes creuses et les périodes d’occupation. Elles vous obligeront également à multiplier les contacts, les rencontres, les états des lieux et les vérifications des garanties financières nécessaires.  La compensation viendra des loyers plus élevés pour les logements meublés par rapport à une location vide sur le long terme. Ce type de logement entraîne également moins de contraintes sur la durée car il sera plus simple de trouver un acquéreur pour votre bien.

Les diagnostiques

La loi impose de louer un logement décent, en bon état, qui ne mette pas en danger la sécurité et la santé des occupants (le locataire doit donc exiger un logement de ce standing). Même si la législation semble complexe, l’information est accessible en ligne et le propriétaire pourra  se familiariser rapidement  avec les diagnostiques.

Vous en trouverez la liste sur service-public.fr. Elle comprend entre autre un bilan état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE location) ou encore le diagnostic de surface de la Loi Boutin (attestation de la surface habitable réelle). Deux indispensables sont le diagnostic électricité à la location qui atteste du bon état des installations électriques et le diagnostic gaz à la location.

Si cet inventaire des diagnostics semble comporter de nombreux obstacles, tous ne sont pas obligatoires. Beaucoup dépendent de la date de construction de l’immeuble, des entreprises, pour plus d’informations, rendez-vous sur ma page diagnostic. Pour conduire ses examens, vous devez passer par des professionnels ayant les compétences et les certifications requises. En outre, en cas d’accident pour le locataire, le diagnostic apportera une couverture juridique solide.

Pour couvrir les dégâts causés par le locataire qui ne seraient pas dus à un usage normal du logement, le locataire doit effectuer un dépôt de garantie (souvent lors de la remise des clefs) qui ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. Ce montant peut également être saisi par le propriétaire en cas d’impayés de loyers.

Comment fixer le loyer ?

Les loyers sont moins chers à Lyon qu’à Paris , moins chers à Bordeaux qu’à Lyon, etc… Ils sont moins chers en périphérie qu’en centre-ville. Une grande métropole très habitée est, en général, une zone tendue. Il reste qu’une maison individuelle avec un petit jardin en seconde couronne, à quelques kilomètres d’une ville moyenne trouve preneur dans les quelques jours qui suivent sa mise sur le marché.

À l’inverse, un appartement de même surface en centre-ville trouvera plus difficilement preneur. En effet, le paiement du loyer doit être possible pour le locataire, avec la loi Duflot II, exiger un loyer trop élevé est une clause abusive.

De très nombreux paramètres entrent en ligne de compte pour fixer le montant du loyer. Le meilleur indicateur reste le marché local qui permet au loyer de référence d’être établi. Cependant, les comparaisons sont délicates car il faut prendre en compte l’environnement, quartier résidentiel ou non, les transports en commun, l’accessibilité, la sécurité, les charges locatives, la proximité des écoles, des commerces, des soins de santé. Cela rend certains logements identiques en surface et en confort beaucoup plus prisés que d’autres, le règlement de copropriété peut également influer.

D’après le Code civil et le droit immobilier, le bail de location peut prévoir une révision du loyer ou une augmentation de loyer possible sous certaines conditions. Le propriétaire doit obligatoirement faire figurer ces conditions sur le bail de location meublé ou non, elles font partie des mentions obligatoires du dossier de location. Ces clauses dépendent de la durée du bail et de la date de fin de bail mais peuvent aussi dépendre du renouvellement de bail.

En bref

Si la gestion des biens en location n’échappe pas à la complexité du monde environnant et aux risques locatifs, de nombreux outils existent et permettent d’y faire face. Vous trouverez toutes les informations nécessaires avec mes modèles gratuits PDF et Word (modèle état des lieux, contrat de location meublé, bail type, modèles de contrats, bail professionnel, bail de colocation, …) et mes articles (sur l’encadrement des loyers, l’intervention d’un huissier de justice, aides au logement, …). Les gains financiers d’une gestion par soi-même des biens en location sont réels et méritent une prise en compte minutieuse avec des résultats qui ont déjà convaincu plus d’un propriétaire sur deux.